2019年7月26日至29日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第19屆年會(huì)在三亞隆重啟幕。其中，在《樓市增長(zhǎng)潛力：新熱土與新賽道》的分論壇上，姚志鵬如此解讀傳統(tǒng)房企的轉(zhuǎn)型思路。
以政策性和周期性為主要特征的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展階段。一方面，市場(chǎng)下行周期出現(xiàn)，京津冀、粵港澳、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等一系列區(qū)域政策的出臺(tái)，在劃定新的區(qū)域熱點(diǎn)的同時(shí)，也給房地產(chǎn)帶來(lái)新的發(fā)展“熱土”。另一方面，從行業(yè)的業(yè)態(tài)多元化的角度，雖然“鞏固基本盤”的思路備受認(rèn)可，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，新的賽道必須開啟。傳統(tǒng)房企需要在主業(yè)之外，尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。
在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，房企如何尋找新的投資“熱土”？在新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，又將如何平穩(wěn)地跨越“賽道”？
團(tuán)隊(duì)和基因更重要
近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛啟動(dòng)多元化轉(zhuǎn)型，業(yè)務(wù)橫跨商業(yè)、辦公、租賃、文旅等相關(guān)領(lǐng)域。部分企業(yè)還將觸角延伸到醫(yī)療、體育、科技等非相關(guān)領(lǐng)域。
這種跨界的背景在于，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的天花板已經(jīng)隱約出現(xiàn)，房企必須尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌在發(fā)言中表示，房地產(chǎn)業(yè)不可能按照過(guò)去那樣高速增長(zhǎng)，行業(yè)拼規(guī)模和資金的時(shí)代已過(guò)，未來(lái)將轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。
陜西協(xié)和投資控股股份有限公司總裁、西安協(xié)和置業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)張金鵬也表示，“我們作為區(qū)域性的房企，已經(jīng)到了青春期。成長(zhǎng)到青春期的過(guò)程中，有過(guò)迷茫和困惑。”該企業(yè)轉(zhuǎn)型方向?yàn)槲穆玫禺a(chǎn)運(yùn)營(yíng)。
近年來(lái)，由增量轉(zhuǎn)向存量，是行業(yè)的一個(gè)重要思路，但這種模式對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力有著極高的要求。
對(duì)此，姚志鵬表示，未來(lái)的轉(zhuǎn)型要具備資管的思維，“現(xiàn)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)更多做的是買地-建房-出售這樣簡(jiǎn)單的程序，但其實(shí)這其中還包括了投資、買地、籌劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)的全流程，如果能在資產(chǎn)規(guī)模和收益上做文章，將是一個(gè)更加可持續(xù)發(fā)展的轉(zhuǎn)型。”
顧云昌認(rèn)為，能否做好這些多元化業(yè)務(wù)，關(guān)鍵在于團(tuán)隊(duì)能力如何。
區(qū)域價(jià)值重估
在傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域，隨著行業(yè)變化和區(qū)域政策出臺(tái)，區(qū)域價(jià)值重估已迫在眉睫。在論壇現(xiàn)場(chǎng)，貝殼研究院和21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院共同發(fā)布《全流通視角下的樓市增長(zhǎng)潛力-2019年城市購(gòu)房動(dòng)能排行榜》，報(bào)告基于政策趨勢(shì)、產(chǎn)業(yè)聚集、城市化進(jìn)程、人口流動(dòng)等指標(biāo)，對(duì)各城市的購(gòu)房動(dòng)能進(jìn)行排名。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，購(gòu)房動(dòng)能=增長(zhǎng)力+持續(xù)性。若以具體數(shù)據(jù)來(lái)衡量各個(gè)城市的購(gòu)房動(dòng)能，深圳剛需持續(xù)力最強(qiáng)，武漢改善轉(zhuǎn)化力最強(qiáng)。
具體而言，一線及強(qiáng)二線城市購(gòu)房動(dòng)能排名靠前。其中深圳因?yàn)榫薮蟮臐撛趧傂枰?guī)模居于首位，北京、上海則因?yàn)檩^高的換房比例帶動(dòng)交易乘數(shù)效應(yīng)而位居二三；杭州、南京、蘇州因?yàn)槿瞬盼吆洼^強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)吸引力排名也較前。
綜合換房比例和難度，武漢由于較高的換房比例和相對(duì)寬松的換房環(huán)境，其改善動(dòng)能指數(shù)排名第一，西安、重慶等換房政策較為寬松的城市排名也相對(duì)靠前。
在都市圈表現(xiàn)上，北京城市圈具有明顯的“分化型特征”，上海和廣深城市圈則是明顯的“融合型特征”。
許小樂(lè)表示，城市房地產(chǎn)大格局正在重塑。和傳統(tǒng)一、二、三、四線劃分有所不同，杭州因?yàn)檩^強(qiáng)的需求持續(xù)力超越一線廣州，環(huán)滬、環(huán)深三四線城市超越部分二線城市、二線“明星城市崛起”，如武漢、西安、成都等，具有持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)能。
綜合上述結(jié)論，報(bào)告建議，開發(fā)商更多聚焦一、二線城市及少數(shù)有活力的三四線城市，從地產(chǎn)開發(fā)向城市綜合運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。購(gòu)房者一方面考慮未來(lái)城市發(fā)展?jié)摿Γ惨紤]購(gòu)房可支付性，中短期來(lái)看，二線城市是未來(lái)不錯(cuò)的選擇。
