在2021年下半年整體樓市降溫的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)多個(gè)月下滑，2021年11月，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴(kuò)至32%，較2019年同期下降19%。
在這其中，一線(xiàn)城市相對(duì)保持堅(jiān)挺，環(huán)比增長(zhǎng)10%，但同比仍下降17%，二、三線(xiàn)城市成交持續(xù)低迷，環(huán)比下降7%，同比不僅下降，跌幅還擴(kuò)大至35%。
房企方面，2021年11月百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模明顯較10月回落3.4%，自7月以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)連續(xù)下落，11月降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至37.6%，其中超8成房企單月業(yè)績(jī)同比下滑，下滑的房企中，超半數(shù)同比降幅大于30%，同環(huán)比雙降的企業(yè)數(shù)量增至56家。
我們認(rèn)為，隨著企業(yè)沖刺全年業(yè)績(jī)，成交有望企穩(wěn)回升，但整體回升幅度或有限。
01
百?gòu)?qiáng)房企11月單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降
受下半年市場(chǎng)明顯降溫的影響，2021年11月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額7507.8億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模較10月環(huán)比明顯回落3.4%。實(shí)現(xiàn)全口徑金額8450.3億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模較10月環(huán)比明顯回落5.9%。11月單月業(yè)績(jī)同比也延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)，且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至37.6%。
累計(jì)來(lái)看，截止至2021年11月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額100865.2億元較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)13.8%和1.4%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊龠M(jìn)一步放緩。
02
TOP30房企保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)
具體到企業(yè)表現(xiàn)，2021年1-11月，百?gòu)?qiáng)房企在各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻繼續(xù)提升的同時(shí)，規(guī)模增速也呈現(xiàn)一定的分化, 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。其中，行業(yè)龍頭房企繼續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)、保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)，TOP十房企1-11月銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻達(dá)到2503億元，同比增幅達(dá)24.3%，較2019年增長(zhǎng)37.1%，在各梯隊(duì)中增長(zhǎng)最高。
TOP20房企1-11月銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻達(dá)到1433.4億元，同比增幅達(dá)16.2%，較2019年增長(zhǎng)10.1%。TOP30房企1-11月銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻達(dá)到990.5億元，同比增幅達(dá)6.7%，較2019年增長(zhǎng)20.2%，與其他梯隊(duì)房企出現(xiàn)一定程度的分化。
從各梯隊(duì)來(lái)看，前30強(qiáng)門(mén)檻依然保持一定的增長(zhǎng)，而TOP50房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻則較去年同期同比下降7.9%至518.2億元，百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻為191.4億元，較去年同期基本持平。由此看來(lái)，目前TOP30已然成為分水嶺。
03
同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量增至56家
值得注意的是，2021年11月百?gòu)?qiáng)房企中逾8成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中超過(guò)半數(shù)的房企同比降幅大于30%。同時(shí)，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，有近9成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。
11月房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量較上月有明顯增加，達(dá)到56家。
04
超6成二、三線(xiàn)成交跌幅擴(kuò)大
從市場(chǎng)層面來(lái)看，2021年11月，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降4%，同比跌幅擴(kuò)至32%，較2019年同期下降19%。
在這其中，一線(xiàn)城市環(huán)比增長(zhǎng)10%，但同比仍下降17%。其中，北京、廣州和深圳成交環(huán)比漲幅皆超20%，而受簽約政策影響，上海成交環(huán)比跌幅近兩成。
具體來(lái)看，北京房企持續(xù)加大營(yíng)銷(xiāo)力度，低總價(jià)房源成為搶回款的“殺手锏”，特價(jià)房數(shù)量明顯增多。上海第五批次新房集中入市，成交表現(xiàn)則冷暖不一，6成以上的樓盤(pán)觸發(fā)積分，前灘板塊入圍積分最高達(dá)97分。廣州政策層面出現(xiàn)躁動(dòng)，網(wǎng)傳二手房貸款不用參考指導(dǎo)價(jià)被辟謠。以?xún)r(jià)換量漸成市場(chǎng)共識(shí)，多項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo)，部分項(xiàng)目甚至推出“零首付”、“接力貸”等優(yōu)惠。深圳市場(chǎng)兩級(jí)分化，網(wǎng)紅盤(pán)頻頻“日光”，同樣也有不少項(xiàng)目認(rèn)籌慘淡，降價(jià)動(dòng)作頻頻，部分項(xiàng)目推出“買(mǎi)房送車(chē)”(購(gòu)車(chē)首付補(bǔ)貼)、極高分銷(xiāo)傭金等優(yōu)惠攬客。
重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的25個(gè)二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)持續(xù)低迷，成交環(huán)比下降7%，同比跌幅擴(kuò)至35%。其中，近3成二、三線(xiàn)城市成交企穩(wěn)回升，同比跌幅有所收窄，蘇州、成都率先同比轉(zhuǎn)正。不過(guò)，6成以上二、三線(xiàn)城市成交依舊疲軟，同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。徐州、東莞等成交同比跌幅超60%，房?jī)r(jià)預(yù)期同樣轉(zhuǎn)跌，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生根本性轉(zhuǎn)折。
