但盛景已難再現(xiàn)。2018年四季度以來，房地產(chǎn)市場進入下行周期；中國開發(fā)商普遍的高速增長也不可持續(xù)了。今年上半年，各梯隊房企的銷售增速普遍放緩。
“房地產(chǎn)市場已接近天花板。” 7月28日，在2019博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌預(yù)測，2019年房地產(chǎn)將開始下行，新房銷售額會出現(xiàn)負(fù)增長。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生也指出， “2019年房地產(chǎn)正接近臨界點”，房企應(yīng)從追求萬億銷售轉(zhuǎn)變到資產(chǎn)運營。
房地產(chǎn)行業(yè)也進入了中性增長的區(qū)間。正如萬科董事會主席郁亮所言，房地產(chǎn)“單邊上漲”的時代結(jié)束了，向多元化轉(zhuǎn)型已是房企的共識；但轉(zhuǎn)型并非易事，房企不能再祈求高速增長，要學(xué)會“賺小錢”。
高速增長不再
高歌猛進30年的房地產(chǎn)市場，在2018年達(dá)到了頂峰。
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年新建商品房銷售額14.997億元，再次刷新了歷史紀(jì)錄。
“蛋糕”越做越大的同時，增速卻明顯放緩。wind數(shù)據(jù)顯示，新房銷售增速從2016年34.8％的增幅一路下跌，2017年為13.7％，2018年為12.2%，2019年上半年僅增5.6%。
房企巨頭對此早有預(yù)判。保利發(fā)展在年初的白皮書中提出，“房地產(chǎn)已進入峰值時代”，在15萬億的高位之后盤整，未來5—10年增量市場規(guī)模維持10萬億以上。
“目前房地產(chǎn)銷售金額是15萬億左右，中、農(nóng)、工、建的大銀行提供的信貸支持是數(shù)千億。”北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，進入2017、2018年后，中國流動性的供給無論是M2還是廣義信貸增速，都掉到了個位數(shù)，流動性也不再支持房地產(chǎn)強勁增長。
房企巨頭們的銷售已持續(xù)放緩。如碧桂園2016年銷售額猛增120%，2017年降至78%，2018年又縮水至31.25%。
中國恒大的銷售增速下降最明顯，從2016年85.4%銳減至2017年的34.2%，2018年更跌到10%。
數(shù)據(jù)顯示，恒大、碧桂園、萬科在2018年銷售增幅均是近5年來最低，而今年龍頭房企的銷售甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。
2019年1-6月，萬科合同銷售金額為3340億元，同比增長9.63%，是碧萬恒三巨頭中唯一一家同比增長的；碧桂園、恒大銷售均出現(xiàn)了5%左右的下滑。
過去三年，一些“黑馬”房企得益于市場紅利，增速迅猛，但到了2019年，也露出了疲軟之勢。
如2018年新城控股實現(xiàn)銷售金額2210.98億元，同比增長74.82%，2019年前7月，銷售金額增長僅約29%。
整體來看，房地產(chǎn)銷售金額增速放緩，銷售面積還出現(xiàn)了負(fù)增長。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—6月份，商品房銷售額70698億元，僅增5.6%；商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%。
房企切身感受到了風(fēng)口的轉(zhuǎn)變。萬科今年多次強調(diào)收斂聚焦回歸基本盤，不少中小房企已面臨資金鏈壓力，上半年已有近250家中小房企破產(chǎn)。
多元化的空間
增量市場規(guī)模見頂之時，“存量房時代已經(jīng)到來”，貝殼找房副總裁左東華說。
貝殼研究院發(fā)現(xiàn)，依據(jù)歐美發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，在人均GDP超過8000美元時，便是存量和增量交界的分水嶺。
2019年，中國50個主流城市中，有20個二手房的交易量超過一手；存量超過增量的城市，也從一線重點城市、強二線城市逐漸向二三線城市轉(zhuǎn)移。
保利白皮書中認(rèn)為，增量開發(fā)進入“峰值時代”，房企應(yīng)該實現(xiàn)多元化的發(fā)展模式。保利商業(yè)時光里事業(yè)部總經(jīng)理蔡元達(dá)指出，多元化的探索，就是在尋找企業(yè)發(fā)展的第二條價值曲線，創(chuàng)造新的利潤增長點。
曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁、新鷗鵬集團執(zhí)行總裁李戰(zhàn)洪說，房企以地產(chǎn)作為載體，在商業(yè)、文化、康養(yǎng)等方面發(fā)展將是趨勢。
事實上，房企的多元化實踐早已開始。從2012年就提出“城市配套服務(wù)商”的萬科，是房企在探索由開發(fā)轉(zhuǎn)向運營的樣本；萬科商業(yè)、長租、物流等新業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。
保利發(fā)展也早已進行多元化布局，更名為保利發(fā)展后，戰(zhàn)略定位從“雙輪驅(qū)動”過渡到“一主兩翼”，即在住宅地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上，發(fā)展租客服務(wù)和金融業(yè)務(wù)。
而恒大則在多元化發(fā)展路上表現(xiàn)“激進”，跨界而行。前幾年進入快消、糧油等產(chǎn)業(yè)失利后，去年8月，恒大宣布進軍新能源汽車領(lǐng)域，今年初以來，恒大經(jīng)過瑞典NEVS51%股權(quán)等一連串收購，意圖建立系統(tǒng)的新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈。
房企多元化的空間有多大？李戰(zhàn)洪認(rèn)為，房企多元化的市場容量很大，除去住房市場總量14萬億元，還有9萬億元的大教育行業(yè)，5.6萬億元的大文旅產(chǎn)業(yè)，5.4萬億元的大健康市場。總之，在城市化率達(dá)到75%之前，房地產(chǎn)行業(yè)不會有天花板。
華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院首席經(jīng)濟學(xué)家、財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康認(rèn)為，根據(jù)國際經(jīng)驗，國內(nèi)城鎮(zhèn)化還有20個點的成長期。城鎮(zhèn)化的發(fā)展，還需要經(jīng)過建區(qū)擴大、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和升級換代以及產(chǎn)業(yè)互動等。
這方面匹配的就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)運營、特色小鎮(zhèn)的建設(shè)運營，給房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和未來的發(fā)展留下廣闊的空間。
然而在房地產(chǎn)主業(yè)進入下行周期后，同時追求多元化的擴張，對房企而言并非易事。2018年9月以來，不少房企的多元化業(yè)務(wù)遭遇挫折，尤其是長租公寓業(yè)務(wù)。
如萬科、龍湖、碧桂園等已開始收縮長租的規(guī)模擴張；遠(yuǎn)洋更打算退出長租公寓業(yè)務(wù)。
首創(chuàng)經(jīng)中副總經(jīng)理徐卓強調(diào)，房地產(chǎn)不能盲目追求多元化發(fā)展，首先需要結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略定位，與其他產(chǎn)業(yè)伙伴合作協(xié)同發(fā)展；在多元化發(fā)展中，房地產(chǎn)雖然有機會、有潛力，但是步子不能邁得太大，需保持規(guī)模和利潤的平衡。
