1月8日，在取消市內(nèi)部分區(qū)域限購(gòu)政策實(shí)行的第一天，蘭州便忙不迭發(fā)布了一份內(nèi)容說明：“此次政策調(diào)整不是放松調(diào)控，而是落實(shí)分類調(diào)控、因域施策，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性。”
對(duì)房地產(chǎn)而言，2017年是政策調(diào)控年，而蘭州是這一波調(diào)控中，首個(gè)松綁限購(gòu)的城市，給行業(yè)帶來影響?yīng)q如深水炸彈。一邊是市場(chǎng)成交的下滑，一邊是政策的嚴(yán)厲，如何從中取舍、精準(zhǔn)調(diào)控，極考驗(yàn)地方政府的智慧。
一刀切的調(diào)控思路已經(jīng)過時(shí)，不同地市之間，購(gòu)房者、中介及開發(fā)商不同的市場(chǎng)角色之間，對(duì)引導(dǎo)性的調(diào)控政策均各有所求。但從行業(yè)整體而言，只有市場(chǎng)平穩(wěn)才是最終訴求。
第一個(gè)放松限購(gòu)的城市出現(xiàn)
蘭州敢為全國(guó)之先，在1月5日發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)。
《通知》提出，對(duì)蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整，取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策;另外，對(duì)蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū)范圍內(nèi)的存量房、新房實(shí)施限售，期限為三年。
蘭州此輪限購(gòu)開始于2017年4月，同年8月升級(jí)，增加西固區(qū)限購(gòu)等條款，升級(jí)后到今年1月未滿半年，如今針對(duì)性取消限購(gòu)，實(shí)施限售，一進(jìn)一退，并不全然是放松。盡管如此，還是引起了行業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。
2016年四季度開始，全國(guó)多城的調(diào)控政策來襲，從限購(gòu)限價(jià)限貸到限商限售，各種限制措施齊出。戴德梁行的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，樓市調(diào)控政策密集度超過了以往任何一年。2017年以來，出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施已經(jīng)超過200次。僅9月份，多達(dá)45個(gè)城市和中央部委發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容政策52次，數(shù)量超過了2016年10月份。
戴德梁行華南及華西區(qū)研究部高級(jí)董事張曉端指出，一系列“史上最嚴(yán)”的調(diào)控措施接連出臺(tái)，密織調(diào)控大網(wǎng)，堅(jiān)持調(diào)控不放松，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，為長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)創(chuàng)造條件。
政策影響成交。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年，一線城市的成交面積為3139.94萬(wàn)平方米，同比下跌37%，而二線城市也有15%的跌幅。
在此背景下，蘭州限購(gòu)松綁所帶來的意義和討論價(jià)值跳脫出蘭州這個(gè)單一城市的地理范疇。關(guān)鍵的問題在于，蘭州放松限購(gòu)是全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁的開端嗎?在蘭州之后，會(huì)否有其他的城市跟進(jìn)?平靜下來的市場(chǎng)是否將再度沸騰?
廣州第一太平戴維斯房地產(chǎn)與土地評(píng)估有限公司董事徐憶對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“如果政策很嚴(yán)厲一刀切，可能后續(xù)部分城市需要走去庫(kù)存的路。分類、差別化調(diào)控是一個(gè)好的發(fā)展方向，如果蘭州的調(diào)整沒有被叫停，不排除后續(xù)有城市根據(jù)自己的情況跟進(jìn)調(diào)整。”
蘭州還是面臨著巨大的壓力。取消部分區(qū)域限購(gòu)的調(diào)整在1月8日正式執(zhí)行，而蘭州當(dāng)天就發(fā)布了一份內(nèi)容說明，表示對(duì)蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)行了優(yōu)化和調(diào)整，但不是放松調(diào)控，并再次明確嚴(yán)格商品住房的價(jià)格監(jiān)測(cè)和管控，新房銷售時(shí)售價(jià)不得高于報(bào)備價(jià)格。
城市搶人繞過限購(gòu)
除了地方政府明文松綁限購(gòu)?fù)猓平庀拶?gòu)的另一途徑來自戶籍，無論是一年、三年還是五年的社保或納稅證明，在戶籍人口面前通通遁于無形。
深圳中原的研究報(bào)告顯示，限購(gòu)政策規(guī)定非深戶購(gòu)房需連續(xù)5年社保，購(gòu)房門檻提升，而落戶深圳成為較為便捷的滿足購(gòu)房要求的方式。以歷年深圳二手住宅成交戶籍走勢(shì)為參考，2016年購(gòu)房戶籍人口比例不足70%，而2017年末已到達(dá)73%。
在蘭州為限購(gòu)松綁之際，南京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)人才安居工作的實(shí)施意見》，通過提供住房、補(bǔ)貼、政策等為高層次人才、高校畢業(yè)生等人才送出“安居大福利”，其中包括，在南京市無住房的，可不受戶籍限制，通過在商品住房項(xiàng)目中籌集部分房源定向供應(yīng)的市場(chǎng)化方式解決住房問題。
更早前，秦皇島市也發(fā)布通知，重大招商引資項(xiàng)目和機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位引進(jìn)的高端急需人才等，經(jīng)所在區(qū)政府(管委會(huì))認(rèn)定后，購(gòu)房不受戶籍和社保的限制。
而鄭州市發(fā)布的《鄭州市青年人才首次購(gòu)房補(bǔ)貼發(fā)放及非鄭戶籍人才購(gòu)房實(shí)施辦法(暫行)》也提出，在鄭州工作并擁有全日制本科以上學(xué) 歷、副高級(jí)職稱(高級(jí)技師)以上的非鄭戶籍人才，在鄭州購(gòu)買首套自住商品住宅，不再審核社保和個(gè)稅證明的繳納期限。
廣州市人民政府辦公廳也于近日印發(fā)《廣州市推動(dòng)非戶籍人口在城市落戶的實(shí)施方案》，要求加大引進(jìn)人才入戶力度，增加安排各區(qū)的引進(jìn)人才落戶指標(biāo)。
無論是一線城市還是二線城市，搶人才的大戰(zhàn)愈演愈烈，戶籍改革也在加快推進(jìn)，不一而足。觀點(diǎn)普遍認(rèn)為，新增戶籍人口繞過限購(gòu)，將形成新的樓市需求。
對(duì)此，萬(wàn)科董事長(zhǎng)朱旭認(rèn)為，“二線城市政策的松動(dòng)，針對(duì)人才落戶購(gòu)房，跟住建部的精神并不違背。”
朱旭表示：“2017年12月23日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，已對(duì)今年全年樓市定調(diào)，抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。”
行業(yè)對(duì)蘭州限購(gòu)松綁的熱議實(shí)質(zhì)上是壓抑心理的釋放，這輪從2016年10月持續(xù)至今的調(diào)控頻率高、范圍廣，如今已進(jìn)行一年半，在差別化調(diào)控的精神指導(dǎo)下，或走到了分岔口。
