據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前長(zhǎng)租公寓數(shù)量在全國(guó)租賃市場(chǎng)的占比約為2%~3%，而發(fā)達(dá)國(guó)家的占比則為20%~30%，相對(duì)來說，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓仍有巨大發(fā)展空間，市場(chǎng)規(guī)模至少在萬億元級(jí)以上。
富有潛力的市場(chǎng)前景和租售并舉的政策紅利，讓長(zhǎng)租公寓站上風(fēng)口。對(duì)一些擁有大量自持物業(yè)的開發(fā)商來說，長(zhǎng)租公寓是自持物業(yè)去化及盤活重要的途徑之一，多家開發(fā)商也紛紛開始進(jìn)軍相關(guān)領(lǐng)域。
一半是海水，一半是火焰，繁榮的租賃市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)背后是焦灼的盈利難題。
資本較量
在市場(chǎng)高增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”，房地產(chǎn)商更傾向于“拿地、建房、回款、再拿地”的發(fā)展模式。因此，為轉(zhuǎn)變“輕租重售”的局面，不少城市在土地拍賣時(shí)開始加入全部或部分“自持”的條款，要求自持地塊所建住房“多租少售”或“只租不售”，迫使地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型。
于是開發(fā)商們主動(dòng)或者被動(dòng)轉(zhuǎn)身為“包租公”。雖然由售轉(zhuǎn)租后，房企的利潤(rùn)被大大削薄，但他們普遍認(rèn)為，租賃業(yè)務(wù)有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，受調(diào)控的影響較小，因此更看好其未來的發(fā)展空間。
碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)房地產(chǎn)》表示，進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域是企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、積極響應(yīng)政府號(hào)召、響應(yīng)國(guó)家租售并舉政策的重要戰(zhàn)略舉動(dòng)。碧桂園發(fā)展長(zhǎng)租，始終站在為主營(yíng)業(yè)務(wù)服務(wù)、增值地產(chǎn)板塊的角度去規(guī)劃布局，而非為了長(zhǎng)租而長(zhǎng)租。因此，在試水階段，碧桂園選擇了長(zhǎng)租公寓這種相對(duì)成熟的產(chǎn)品形態(tài)，關(guān)注那些最具成長(zhǎng)性、有購(gòu)房潛力的年輕客戶，為初入社會(huì)打拼的他們提供遮風(fēng)擋雨的溫馨空間，讓其體驗(yàn)到碧桂園的產(chǎn)品、服務(wù)、文化與情懷，有助于提前鎖定購(gòu)房客戶。
業(yè)內(nèi)專家告訴《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)房地產(chǎn)》，長(zhǎng)租公寓租金收入穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)模式清晰，適合開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。除了傳統(tǒng)的收租模式，未來會(huì)更加趨向于資產(chǎn)證券化，打通金融關(guān)口以獲取更好的收益。
今年1月14日，魔方公寓在上交所掛牌發(fā)行了第一單住房公寓ABS（資產(chǎn)支持證券）業(yè)務(wù)。8月15日，自如聯(lián)合中信證券發(fā)行了第二單住房公寓ABS產(chǎn)品。
10月至12月，市場(chǎng)上多個(gè)住房租賃類融資產(chǎn)品發(fā)行。10月11日，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓類REITs項(xiàng)目、新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃正式獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億元。10月23日，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs項(xiàng)目——保利租賃住房REITs獲批，總規(guī)模50億元；12月1日，招商蛇口首單儲(chǔ)架式長(zhǎng)租公寓CMBS計(jì)劃獲批，發(fā)行總額60億元；12月5日，龍湖發(fā)公告稱，計(jì)劃發(fā)行50億元住房租賃專項(xiàng)公司債券，首期30億元。
在企業(yè)紛紛發(fā)行各類融資產(chǎn)品的同時(shí)，以工行、建行、中信等為代表的銀行系也伸出橄欖枝，以數(shù)千億元資金支持租賃市場(chǎng)。
10月30日，中信銀行與碧桂園簽署300億元長(zhǎng)租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作協(xié)議；11月3日，建設(shè)銀行宣布進(jìn)入深圳長(zhǎng)租市場(chǎng)，首創(chuàng)發(fā)行個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品按居貸；11月28日，工商銀行北京分行宣布，將為住房租賃市場(chǎng)企業(yè)端與個(gè)人端推出專屬金融產(chǎn)品，提供總額不少于6000億元融資支持；12月5日，中國(guó)建設(shè)銀行上海盧灣支行與碧桂園集團(tuán)上海區(qū)域簽約，為其發(fā)展長(zhǎng)租公寓提供200億元人民幣資金支持。同日，廣州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司獲得工行200億元住房租賃業(yè)務(wù)授信資金。
碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，碧桂園有強(qiáng)大資源整合能力，會(huì)將各業(yè)務(wù)板塊及本身優(yōu)勢(shì)，注入長(zhǎng)租公寓這個(gè)領(lǐng)域。碧桂園將結(jié)合自身基因，通過高效率運(yùn)營(yíng)、成本控制和靈活的決策機(jī)制，使之更適應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)。
當(dāng)然，受限于長(zhǎng)租公寓資源與資金端需求，并不是所有市場(chǎng)主體都可以輕松借用資本力量，融資成本差異也較大。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前租賃市場(chǎng)類似“風(fēng)口”、“A輪融資”等概念背后的邏輯在于，長(zhǎng)租公寓需要做大規(guī)模，短期內(nèi)還是資本的較量。
盈利困境
站上風(fēng)口的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)情況到底如何？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃市場(chǎng)最大的核心問題依然是租售比懸殊，目前依然沒有一家企業(yè)能摸索出租賃直接盈利的可能性。全國(guó)大部分城市租售比在500以上。這種情況下，租賃全行業(yè)虧損。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，萬科泊寓目前在全國(guó)24個(gè)城市擁有24000間公寓，但并未實(shí)現(xiàn)整體盈利。萬科董事局主席郁亮曾表示，“如果能夠達(dá)到1%~2%的回報(bào)率，我們就已經(jīng)很滿意了。”
龍湖曾定下三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入達(dá)60億元的目標(biāo)，但對(duì)外公開則表示三年內(nèi)不考慮盈利問題。
已試水公寓市場(chǎng)兩年有余的世聯(lián)行，除北京紅璞公寓有盈利，其他項(xiàng)目全部處于虧損階段。世聯(lián)行2017年中報(bào)顯示，2017年1~6月，資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利為虧損3336.64萬元，同比下降211.91%。
目前長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)的盈利能力仍然較弱，絕大部分處于虧損狀態(tài)。就算盈利，長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)率也不高。第三方住房機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)投資回報(bào)率僅在2%左右。
談到未來的盈利模式問題，碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)房地產(chǎn)》，一部分要通過房租溢價(jià)及增值衍生服務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利，另一部分與主業(yè)結(jié)合，成為主業(yè)的客戶蓄水池。
據(jù)了解，目前，市場(chǎng)上的租賃項(xiàng)目主要以兩種運(yùn)營(yíng)方式為主，一種是“包租”的輕資產(chǎn)模式，一種是持有物業(yè)的重資產(chǎn)模式。
華菁資本報(bào)告稱，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨界點(diǎn)。
華菁資本認(rèn)為，這樣的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)意味著長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域并不是一個(gè)盈利空間很豐厚的行業(yè)，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)和試圖進(jìn)場(chǎng)的玩家仍然是一個(gè)有門檻的行業(yè)，無論是資源獲取端還是運(yùn)營(yíng)管理端，市場(chǎng)參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無利可圖賠本出場(chǎng)。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，實(shí)際上輕資產(chǎn)“并不輕”，因?yàn)榉吭吹氖召?gòu)成本較高，尤其是當(dāng)大城市房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，二手房的收購(gòu)成本勢(shì)必會(huì)上升，而且還涉及到房源的管理，零碎的房源要整合在一起，壓力較大。而對(duì)于一些重資產(chǎn)的模式來說，規(guī)模效應(yīng)容易做，所以這都會(huì)在融資和企業(yè)投資價(jià)值評(píng)估上有所表現(xiàn)。
張大偉表示，從全國(guó)看，累計(jì)多城市出讓的租賃土地面積超過500萬平方米，按照平均60平方米單套計(jì)算，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點(diǎn)城市。但其中低價(jià)部分基本被國(guó)企獲得，對(duì)于租賃企業(yè)來說，土地成本依然過高。
一面是開發(fā)商的盈利困難，而另一面卻是租房者面對(duì)高企租金的“望房興嘆”。
鏈家報(bào)告顯示，公寓市場(chǎng)的消費(fèi)人群以26~35歲間的80后為主，其占比達(dá)58%，超過其他所有年齡段人群的總和。七成租客的月租金支付在3000元內(nèi)，其中五成多在2000元內(nèi)，甚至還有近兩成在1000元內(nèi)，租客對(duì)于租金承受能力并不強(qiáng)。
總體來看，目前長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)正在遭遇成長(zhǎng)陣痛。如何破解燒錢容易賺錢難的尷尬處境，考驗(yàn)著市場(chǎng)參與者與運(yùn)營(yíng)者的智慧與能力。
