分析人士認(rèn)為，中央從去年提出“加快研究建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”到此次明確“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)將進(jìn)一步落實(shí)和提速。經(jīng)過密集的調(diào)控政策“洗禮”后，房地產(chǎn)從“經(jīng)濟(jì)支柱”的經(jīng)濟(jì)命題轉(zhuǎn)向“住有所居”的民生命題，最終將回歸保障和改善民生的屬性。
統(tǒng)一部署長(zhǎng)期性和基礎(chǔ)性制度
中共中央政治局2016年12月召開的會(huì)議提出，要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。一年多來，在分類調(diào)控、因城施策等思路的指導(dǎo)下，全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控此起彼伏，將樓市推進(jìn)了限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售、限商的“五限時(shí)代”。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，全國(guó)各地已出臺(tái)各類房地產(chǎn)調(diào)控政策200多次。分析人士認(rèn)為，這些調(diào)控政策具有臨時(shí)性、分散性，旨在短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和預(yù)期，從而為長(zhǎng)效機(jī)制的建立奠定基礎(chǔ)和爭(zhēng)取時(shí)間。而長(zhǎng)效機(jī)制在很大程度上將吸取之前調(diào)控政策的經(jīng)驗(yàn)，最終形成包括土地、市場(chǎng)、稅收、交易、租賃、保障等多方面內(nèi)容在內(nèi)的“政策包”。
目前，多個(gè)環(huán)節(jié)和領(lǐng)域的機(jī)制探索已經(jīng)展開試點(diǎn)。例如在土地利用方面，在上海、廣州、杭州等13個(gè)城市，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，農(nóng)村土地制度改革破冰前行。
2018年是全面建成小康社會(huì)決勝階段、實(shí)施“十三五”規(guī)劃承上啟下的關(guān)鍵年，在此節(jié)點(diǎn)，中共中央政治局召開會(huì)議提出，要把“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”作為2018年著力抓好的重點(diǎn)工作之一，意義重大深遠(yuǎn)。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法務(wù)部主任康俊亮認(rèn)為，從明年開始，政府調(diào)控的重心將逐漸從各地頻繁出臺(tái)行政性調(diào)控轉(zhuǎn)向中央統(tǒng)一部署的長(zhǎng)期性和基礎(chǔ)性制度。當(dāng)然，限購(gòu)、限價(jià)等行政性調(diào)控政策并不會(huì)立刻退出，而是在一定時(shí)期內(nèi)，與長(zhǎng)期性和基礎(chǔ)性的制度并行，此后才會(huì)被慢慢替代。
“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，意味著既要加快租賃市場(chǎng)的發(fā)展，建立租購(gòu)并舉的住房制度，又要利用土地、財(cái)稅、金融、行政等一系列手段，實(shí)現(xiàn)供求雙向調(diào)節(jié)，達(dá)到供求平衡。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，各地還要因城施策，做好城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，從源頭上讓住房的數(shù)量與結(jié)構(gòu)符合市場(chǎng)需要，解決住房市場(chǎng)不發(fā)展平衡不充分的問題。
隨著住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制加快建設(shè)，多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度以及財(cái)稅、戶籍、平臺(tái)建設(shè)等房地產(chǎn)制度內(nèi)容都將取得重大突破，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望結(jié)束過去幾輪“調(diào)控時(shí)松時(shí)緊、房?jī)r(jià)大起大落”的局面。
住房進(jìn)入質(zhì)量發(fā)展階段
1998年中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，住房商品化時(shí)代開啟。在之后的短短幾年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展并成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。樓市雖然在總體上告別了住房短缺的時(shí)代，但也帶來了過度金融化、城市間發(fā)展不平衡等問題。
近年來，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“高歌猛進(jìn)”式發(fā)展，樓市調(diào)控政策出臺(tái)從疏到密，調(diào)控手段從單一到多元，調(diào)控區(qū)域從熱點(diǎn)城市到全國(guó)各地，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期性和基礎(chǔ)性制度呼之欲出。對(duì)于此次會(huì)議提出的“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”，不少受訪專家將此解讀為開啟“二次房改”。
“總體上來看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折期，需要加快完善住房制度。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)、研究員鄧郁松認(rèn)為，將“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”理解為“二次房改”有一定道理。
鄧郁松表示，以往的調(diào)控實(shí)踐已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，調(diào)控政策取得了明顯成效，但還有很多方面存在欠缺。因此，要在理論層面上理清土地、金融、稅收、住房保障等方面的重大制度和政策安排究竟會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來哪些影響，同時(shí)以國(guó)際視野對(duì)其他國(guó)家的典型住房制度和政策進(jìn)行一個(gè)長(zhǎng)期的比較分析。
此外，本次會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)是治國(guó)理政的重要原則，要長(zhǎng)期堅(jiān)持。推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期確定發(fā)展思路、制定經(jīng)濟(jì)政策、實(shí)施宏觀調(diào)控的根本要求。“高質(zhì)量發(fā)展符合市場(chǎng)規(guī)律和中國(guó)國(guó)情。經(jīng)過測(cè)算，我國(guó)住房總量的矛盾已經(jīng)解決，但是品質(zhì)還有非常大的提升空間，這時(shí)需要越來越重視提升居住品質(zhì)。”鄧郁松表示。
事實(shí)上，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域正是會(huì)議提出的“提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，提供更多優(yōu)質(zhì)生態(tài)產(chǎn)品”。此外，通過梳理黨的十九大報(bào)告內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)，“房子是用來住的、不是用來炒的”和“住房制度”、“住有所居”等內(nèi)容均在提高保障和改善民生水平內(nèi)容中被提及。因此業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，在住房進(jìn)入質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)將回歸保障和改善民生的屬性。
