每當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變局之時，正是市場格局重塑之際。其中，強(qiáng)化土地儲備，是房企謀求規(guī)模擴(kuò)張的重要方式。
易居克而瑞近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，TOP100房企共新增貨值10.47萬億元，為同期銷售金額TOP100房企銷售額的1.7倍。其中，十強(qiáng)房企的拿地貨值5.7萬億元，已超過TOP11-100房企的總和。上述數(shù)據(jù)并未經(jīng)過企業(yè)的確認(rèn)，但被業(yè)界認(rèn)為頗能反應(yīng)現(xiàn)實。
這種變化說明，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的邏輯正在持續(xù)發(fā)生。分析人士認(rèn)為，隨著首家5000億規(guī)模房企的誕生，行業(yè)巨頭與其他企業(yè)之間的差距正在拉大。即便保持同等的擴(kuò)張速度，這種差距仍然難以彌合。
然而，“第一梯隊”雖難以追趕，追求規(guī)模仍是中小房企的主要選擇。有房企人士表示，規(guī)模并非評判房企價值的唯一標(biāo)準(zhǔn)，但已成為企業(yè)進(jìn)入下一階段的“敲門磚”。若無法在規(guī)模上繼續(xù)擴(kuò)張，即使是2000億規(guī)模的房企，仍有掉隊的可能。
融創(chuàng)或躋身第一梯隊
按照易居克而瑞的統(tǒng)計，融創(chuàng)成為今年補倉規(guī)模最大的企業(yè)。雖然甚少在招拍掛市場拿地，但融創(chuàng)通過并購重組的方式，共獲取1.44萬億元的新增土地貨值。而今年前11月，融創(chuàng)的銷售規(guī)模突破3000億。
剛剛突破5000億規(guī)模的碧桂園，則在前11月獲取了9944億元的新增土地貨值。此外，恒大的新增貨值達(dá)到8412億元，萬科達(dá)到5637億元。
上述四家房企中，恒大、萬科、碧桂園均在去年完成了3000億的銷售規(guī)模，為公認(rèn)的“第一梯隊”。分析人士認(rèn)為，按照融創(chuàng)的貨值儲備，也很有可能迅速躋身這一行列。且融創(chuàng)的大部分貨值是在并購市場獲得，成本相對較低，這有利于其通過價格策略來完成銷售，也更容易獲得利潤。
老牌房企中，保利新增貨值4843億，中海新增3320億，均表現(xiàn)出發(fā)力的態(tài)勢。龍湖、富力也躋身新增貨值前十，分別為2605億和2200億。
另有兩家“新銳”房企也躋身前十，分別是新增2685億貨值的新城控股，以及新增2981億貨值的福晟集團(tuán)。
新城控股起家于江蘇常州，項目主要布局在“長三角”區(qū)域，2015年登陸A股市場。今年前11月已完成1000億的銷售規(guī)模。今年年初，新城董事長王振華還曾提出“5年沖擊3000億”的目標(biāo)。
福晟集團(tuán)總部位于福州，剛剛通過借殼在港上市。按照易居克而瑞的統(tǒng)計，其前11月銷售接近300億。按照福晟的規(guī)劃，在2016-2025年十年發(fā)展期間，總收入達(dá)1.68萬億元。其中地產(chǎn)板塊8800億，2020年計劃銷售目標(biāo)達(dá)1000億元。
按照易居克而瑞的統(tǒng)計口徑，上述十家房企新增土地貨值為5.7萬億元，而百強(qiáng)房企中的剩余90家，新增的總貨值還不足5萬億。“越是處于榜單前列的房企，拿地強(qiáng)度越來越大。”上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來百強(qiáng)內(nèi)的銷售集中度也將繼續(xù)提升。
大型房企強(qiáng)化土地儲備，既是戰(zhàn)略眼光的一種體現(xiàn)，也有一定的慣性因素。“理論上講，當(dāng)你的規(guī)模做到3000億的時候，每年必須補充同等規(guī)模或者更多的貨值，否則就沒法維持現(xiàn)有的銷售規(guī)模。如果想要保持增長，就要補充更多的貨值。”北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。
據(jù)悉，上述十家房企的新增貨值規(guī)模，均大于同期的銷售規(guī)模。融創(chuàng)的新增貨值規(guī)模，甚至相當(dāng)于銷售規(guī)模的4倍以上。
該人士認(rèn)為，大型房企需要補充的貨值規(guī)模本身就偏大，即使按照同等的銷售增速，他們與中小型企業(yè)之間的差距也會越拉越大。
“當(dāng)?shù)谝惶蓐牭囊?guī)模達(dá)到5000億時，后面的企業(yè)就很難追趕了。”該人士說，當(dāng)規(guī)模小的時候，差距最多在百億的量級上；當(dāng)規(guī)模做大時，差距就變成了千億量級，堪稱“鴻溝”。他認(rèn)為，在融創(chuàng)之后，未來很難有其他企業(yè)躋身第一梯隊。
中型房企欲集體發(fā)力
在上述十家房企之外，其余房企也在加快土地儲備。
近兩年來，陽光城不斷通過并購的方式補充貨值。今年前11月，陽光城新增土地貨值1525億元，明顯高出其同期的銷售規(guī)模。由于花費大量資金補倉，陽光城的凈負(fù)債率一度超過250%。
這種“手筆”源于陽光城在規(guī)模上的野心。今年以來，陽光城先后從碧桂園挖來朱榮斌和吳建斌，從中海挖來闞乃桂，實現(xiàn)管理層的換血。在很多區(qū)域公司也通過招兵買馬，更換了“一把手”。同時陽光城還效仿碧桂園，啟動跟投機(jī)制。
根據(jù)一份未經(jīng)證實的數(shù)據(jù)，陽光城計劃在2018年實現(xiàn)1500億的銷售規(guī)模，2019年實現(xiàn)2500億，2020年完成3500億。
中型房企謀求突圍，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場格局的一個重要變化。近期，旭輝集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域事業(yè)部總裁孔鵬解讀了上述變化，“隨著地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，房企只有出現(xiàn)在第一陣營的鏡頭里，才更有能力做其他的事情。”今年年初，旭輝也提出“5年業(yè)績達(dá)到3000億”的目標(biāo)。
規(guī)模并不是衡量房企的唯一指標(biāo)，但近年來，行業(yè)競爭態(tài)勢不斷惡化，中小房企遭遇并購的風(fēng)險上升，加之融資環(huán)境收緊，中小房企的資金成本也在提升。因此，追求規(guī)模再度成為行業(yè)的主題。
據(jù)悉，很多中小型房企在近些年大幅提升了銷售目標(biāo)，并將中遠(yuǎn)期的銷售規(guī)模設(shè)定在2000億、3000億的水平上。這在以往很難想象。
某閩系房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，行業(yè)競爭激烈，導(dǎo)致行業(yè)的門檻水漲船高。“現(xiàn)在的2000億，也就相當(dāng)于前幾年的500億。”他說，即使是2000億規(guī)模的企業(yè)，如果不繼續(xù)做大做強(qiáng)，也有可能掉隊。
致力于“2020年沖擊2000億”的A股上市房企金科，今年以來便遭遇“野蠻人”融創(chuàng)的舉牌。截至目前，融創(chuàng)系已成為金科的第二大股東。
除在規(guī)模上的追求之外，庫存大量消耗的現(xiàn)實，也促使企業(yè)補充貨值。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2014年至2016年，房企購置土地面積的增速分別為-14.0%、-31.7%和-3.4%，連續(xù)三年負(fù)增長。再加上經(jīng)歷了兩個銷售“大年”，房企的對補庫存的需求十分強(qiáng)烈。
易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，TOP100房企共新增貨值10.47萬億元，為同期銷售金額TOP100房企銷售額的1.7倍。考慮到這些項目未來的增值溢價，未來其實際貨值將更大。
臨近年末，土地交易規(guī)模仍然龐大，說明企業(yè)補倉的熱情仍在。但分析人士普遍認(rèn)為，顧慮到融資環(huán)境收緊的現(xiàn)實，近期的土地溢價率明顯下降。出于對成本的考慮，預(yù)計未來企業(yè)將更多采取并購的方式補充貨值。
