房地產調控趨嚴背景下，房企信用債融資艱難依舊。
根據Wind數據統計，今年前10個月，房企信用債融資規模3275.05億元，其中，公司債749億，中票1393.70億元；而2016年同期房地產企業信用債發行10345.50億，其中中票843.3億，公司債7819.58億。整體而言，今年前10月房企信用債銳減近70%。
但隨著高層對“租售并舉”的推進，未來債市有望對部分開展房屋租賃業務的房企提供支持。從金融產品的角度來看，租賃住房專項債、長租公寓類ABS產品、REITs頗受市場關注。
房企融資或結構化改善
去年9月底，新一輪房地產調控開啟，成為房企信用債融資銳減的主因。
聯訊證券董事總經理李奇霖對21世紀經濟報道記者表示，從目前政策看，調控或是一個長期的過程，防風險、防范資產泡沫仍將是未來政策的重點。
“今年以來口子一直扎得挺緊，我們下半年的情況比上半年好一些，但規模跟去年沒法比。”北京某券商信用債業務人士對21世紀經濟報道記者表示。其亦認為調控將是一個長期的過程，“房企發債規模比去年會小很多。”
而隨著高層對租售并舉的推進，房企融資有望得到結構化改善。
今年7月，住建部、發改委、證監會等9部委聯合發文，表示要“加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持并推動發展房地產投資信托基金(REITs)。”
8月15日，國家發改委發布《國家發展改革委辦公廳關于在企業債券領域進一步防范風險加強監管和服務實體經濟有關工作的通知》，明確表示將積極組織符合條件的企業發行企業債券，專門用于發展住房租賃業務。
但目前各部委的具體落實細則還未落地，市場依舊處于期盼狀態。
“發改委據說要出租賃住房專項債，但目前還在研究，沒有實質性落地；應該有券商在做前期，但是可能還沒有券商去報。”北京某券商熟悉企業債的業務人士對21世紀經濟報道記者表示，“其實這種住房租賃和原來保障房里面的公租房、廉租房的差別沒有那么大，只是現在鼓勵社會資本來提供。”
李奇霖表示，參考目前政府一方面有意發展普惠金融，一方面有意去產能、去杠桿，調整經濟結構，采取的是定向降準的模式，“預計未來如果可能放松對房企發債的約束，也有可能采取類似的結構化方式來推進。”
長租公寓ABS的空間
隨著監管部門對租售并舉的頻頻表態，長租公寓相關資產證券化產品備受關注，市場亦動作頻頻。
2017年1月，長租公寓運營商魔方公寓發行了我國首單公寓行業資產證券化產品；8月，鏈家旗下長租公寓運營商自如也發行了資產證券化產品。2017年10月13日，深交所公告稱，長租公寓資產類REITs“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”獲批發行，這標志著國內首單權益性長租公寓資產類REITs產品破冰。
中誠信證評結構融資部高級分析師鄭凱文對21世紀經濟報道記者表示，從長租公寓類產品發行頻率來看，自今年下半年開始長租公寓類ABS產品的推出頻率顯著提高，監管部門對長租公寓領域資產證券化產品的申報采取積極態度。
其認為，隨著龍頭企業創新嘗試的成功，預計長租公寓的市場參與者將抓住這一發展機遇，通過資產證券化方式獲得長期穩定的融資渠道，以實現規模化經營，同時通過如類REITs的產品結構方式盤活資產、將未來穩定可期的現金流轉換為當前的現金。其透露，目前也有多家長租公寓經營主體及多家金融機構正積極推進長租公寓類ABS產品的推出。
但目前障礙依舊不少。鄭凱文解釋稱，目前我國對于住房租賃企業發行REITs產品還沒有稅收支持政策，在不動產轉讓、REITs運行和投資人獲得收益等環節均存在較高稅負。“未來債市可能通過降低各環節稅負以支持住房租賃企業發行REITs產品。”
“目前一方面我們的相關法律法規尚未完善， ABS產品的發行成本較高，現金流壓力較小的房企對長租公寓ABS模式的偏好較低，但同時要注意另一方面長租公寓類的ABS有利于提高房企的資金流動性并緩解其融資壓力，尤其是在當前房地產調控持續推進、房企現金流承壓的情況下，ABS更有可能會成為其回流資金的重要選擇。”李奇霖總結稱
李奇霖認為，這種發展也有利于社會創新，符合當前政府建設房地產市場長效機制的政策導向，容易得到政策的鼓勵支持，從國外經驗來看，未來房企進行長租公寓各類ABS模式的前景也較為光明。
