上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布了《9月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告顯示，9月份其監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交2200.8萬平方米，環(huán)比下降5.7%，同比大跌32.8%。自5月新建商品住宅成交面積同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負以來，已連續(xù)4個月同比降幅加速擴大，新房成交創(chuàng)下了近7年來的最差“金九”。
易居研究院表示，40城新房成交市場正快速進入寒冬，未來幾個月將繼續(xù)降溫，新房成交量大概率將繼續(xù)回落。但考慮到目前房企整體債務(wù)危機較為嚴(yán)重，四季度地方“因城施策”的政微調(diào)概率變大，40城新房成交降溫速度可能略有放緩。
成交增速已連續(xù)回落6個月，短期內(nèi)還將持續(xù)回落
報告顯示，1-9月份40城新建商品住宅累計成交面積同比增長11.4%，增速較上月回落7.2個百分點，已連續(xù)6個月回落。在當(dāng)前嚴(yán)厲的調(diào)控背景下，預(yù)計40 城新建商品住宅成交面積年初累計同比增速將繼續(xù)回落。
從各類城市表現(xiàn)來看，一、二、三四線城市1-9月新建商品住宅累計成交同比增速均收窄，增速依次為39.8%、14.5%、-2.9%，較上月分別收窄16.9、5.6、8.1個百分點。報告預(yù)計，在調(diào)控加持下未來幾個月三類城市都將繼續(xù)降溫，但速度可能有不同程度放緩。
從40城1-9月新建商品住宅成交面積累計同比增速排名來看，前五的城市依次為：廈門、珠海、北京、杭州和深圳，排名后五位的城市分別為韶關(guān)、南寧、洛陽、長沙、淮安。從城市排名變化來看，總體較8月變化不大，但絕大多數(shù)城市同比增速都顯著回落。其中，增速為負的城市共有15個，相比8月新增2個。
具體城市來看，廈門1-9月新房成交累計同比增速繼續(xù)位居40城之首，但受疫情影響，9月環(huán)比暴降52.8%。韶關(guān)和南寧連續(xù)6個月市場最低迷。其中，9月南寧新房成交環(huán)比下降14.5%，繼續(xù)降溫，而韶關(guān)環(huán)比增長12.6%。
從城市區(qū)域特點來看，排名靠前的城市主要為一線城市和部分強二線城市，且地理位置上以南部沿海城市居多；排名靠后的城市主要為弱三線城市，且地理位置上偏中部和西南地區(qū)。值得注意的是，蘇北地區(qū)城市今年排名整體下降較快，尤其是部分三線城市，近幾個月正在加速降溫。
比較有代表性的是淮安和徐州，兩城新房成交均是去年較熱，今年顯著降溫。其中，淮安9月同比大降39.7%，徐州暴降74.4%。
市場觀望情緒濃厚，新房成交市場正快速進入寒冬
根據(jù)易居研究院的報告，2015年以來的最差“金九”、新房成交面積同比增速連續(xù)4個月同比降幅加速擴大，以及新房成交量近6個月移動平均同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負，說明在各種嚴(yán)格調(diào)控政策的組合拳下，新建商品住宅市場情緒已高速回落。
1-9月累計同比增速一線城市回落速度最快，三四線城市已率先轉(zhuǎn)負，而二線城市的同比增速則介于一線城市和三四線城市之間。其中，一線和強二線城市當(dāng)前新房政策依然偏緊，但從當(dāng)?shù)卣膭幼鱽砜矗{(diào)控更傾向于二手房市場。弱二線和三線城市則開始了“兩手抓”，新房和二手房監(jiān)管同時加強。而三四線城市開始通過放寬落戶要求，加大購房補貼力度等政策，以穩(wěn)住市場預(yù)期。部分降溫過快的城市甚至出臺了“限跌令”。預(yù)計在調(diào)控政策加持下未來幾個月三類城市都將繼續(xù)降溫，但是速度可能有不同程度放緩。
整體來看，近幾個月調(diào)控對樓市影響還在持續(xù)發(fā)酵，9月全國新房調(diào)控政策總體仍偏緊，預(yù)計到今年年底，調(diào)控政策總基調(diào)將持續(xù)從嚴(yán)。這使得目前投資購房者整體意愿不足，而真正想要買新房的剛需群體，多以觀望情緒為主。
報告認為，十一黃金周市場延續(xù)了觀望情緒，依舊顯著降溫。因此對“銀十”的預(yù)期較為悲觀，新房成交量大概率將繼續(xù)回落。但考慮到目前房企整體債務(wù)危機較嚴(yán)重，可能引發(fā)降價促銷等惡性競爭、爛尾樓、破產(chǎn)等連鎖反應(yīng)，四季度地方“因城施策”的微調(diào)概率變大。在此背景下，預(yù)計四季度40城新房成交降溫速度可能會短暫放緩，但下行趨勢恐將維持一段時間，甚至明年年初未必見底。
附注：40個典型城市分別為：
4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳。
18個二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、蘭州、廈門、合肥、寧波；
18個三四線城市：揚州、東莞、溫州、岳陽、無錫、洛陽、泉州、淮安、金華、佛山、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。
