繼被住建部約談并納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點名單后，金華成為被約談5城中率先出臺樓市調(diào)控政策的城市。
7月29日，金華同銀川、徐州、泉州和惠州被住建部副部長約談，彼時金華市有關(guān)部門在回復中國房地產(chǎn)報記者采訪時稱正在針對此次約談?wù)匍_相關(guān)會議，樓市調(diào)控肯定會收緊。
7月30日，金華市市長邢志宏主持召開市政府第86次常務(wù)會議，重點傳達學習國務(wù)院、省政府和住建部重要會議精神，分析研究全市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展工作。邢志宏強調(diào)，要堅決貫徹關(guān)于“房住不炒”重要指示，堅決貫徹黨中央、國務(wù)院和省委、省政府的決策部署，迅速采取有力措施，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
約談3天后，樓市調(diào)控“靴子落地”。
8月2日晚間，金華市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導小組辦公室發(fā)出《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，主旨即堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院和省委、省政府決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機制。
具體來看，該通知從土地供應(yīng)、住宅限售、銷售管理、二手房價格、金融監(jiān)管、品質(zhì)管控、更名管理、市場監(jiān)管、住房保障、落實責任等10個方面采取一系列措施，促進金華市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生認為，隨著本次金華新政落地，政策效果進一步顯現(xiàn)，預(yù)計短期之內(nèi)金華房地產(chǎn)市場將有所降溫，二手房虛高現(xiàn)象也將減少，客戶購房回歸理性，金華市場也將逐漸回歸平穩(wěn)態(tài)勢。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則預(yù)計，8月份包括銀川、徐州、泉州和惠州很可能都會跟進出臺類似政策。
房價地價齊升的小城
從小波段來看，金華此輪樓市熱度起始于2020年下半年。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城商品房銷售價格變動數(shù)據(jù)顯示，金華新房價格在2020年7月和今年1月出現(xiàn)過兩次大增長，房價漲幅均突破1%，二手房也在這兩個月達到高點。
今年1月，金華以新房價格1.2%環(huán)比漲幅領(lǐng)漲全國；二手房價格方面，又以1.3%環(huán)比漲幅位列全國第四，僅次于深圳、廣州、上海3個一線城市。整個2021年上半年，金華新房價格和二手房價格均已經(jīng)連續(xù)上漲6個月，環(huán)比漲幅居于70個大中城市前列，同比漲幅連續(xù)超過5%。
“金華樓市是真熱。”金華市一位資深樓市專家表示，由于新房受政府管控，因此數(shù)據(jù)略微失真，但金華房地產(chǎn)市場熱度從二手房成交數(shù)據(jù)及各樓盤都要捆綁車位銷售可以得到驗證。
不僅房價持續(xù)上漲，今年以來金華市地價也在不斷攀升。
中指院數(shù)據(jù)顯示，在2021年上半年全國共成交的超300宗高溢價地塊中，長三角區(qū)域占比達到66%，其中，金華土地供應(yīng)量同比增長336%，宅地供應(yīng)面積326萬平方米，漲幅也是長三角和珠三角市本級20個城市中最大的一個。
據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，今年第一季度，金華市（包含義烏、永康、蘭溪、武義、東陽、浦江、磐安）累計掛牌涉宅用地36宗（其中，流拍1宗，成交35宗），成交總金額約233.53億元，其中不少宗地競爭激烈，叫價超過百輪，溢價率也較高。
例如金華永康宅地經(jīng)過200輪競價，最終以8.39億元成交，折合樓面價14626元/平方米，溢價率224%；金華蘭溪市一地塊經(jīng)過477輪競價，以總價10.1億元成交，成交樓面價9633元/平方米，溢價率88.89%；金華浦江縣一住宅用地歷經(jīng)445輪競價，以樓面價約16600元/平方米價格創(chuàng)下浦江樓面價新高，溢價率79.8%。
但上述金華樓市專家表示，隨著今年3月份金華出臺樓市調(diào)控政策，當?shù)貥鞘行星闊岫纫呀?jīng)得到抑制，出現(xiàn)沖高回落態(tài)勢。尤其是金華市區(qū)六七月份降溫跡象比較明顯，但受下面縣市區(qū)過熱行情影響，從數(shù)據(jù)表面上看顯得漲幅較大。
“下面義烏、永康、東陽三縣市漲幅比較大，特別是義烏，受人才購房政策影響，房價一路攀升，樓面價超過3萬元/平方米。東陽房價短短一年間漲幅接近翻番。”上述金華樓市專家表示，如果不是下面縣市推漲，目前金華樓市熱度比去年疫情期間的行情還要差。
十條新政穩(wěn)樓市
為了穩(wěn)定房價和地價，金華今年也多次祭出樓市調(diào)控政策。
3月19日，金華市促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導小組辦公室曾發(fā)出通知，決定從優(yōu)化土地供應(yīng)、完善土地出讓方式、組合運用政策措施、加大市場整頓力度、加強市場運行分析等方面綜合施策，進一步加強市區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控。彼時，為穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期，金華市決定加大住宅用地供應(yīng)量，2021年市區(qū)住宅用地出讓總量較去年翻番，力爭達到3000畝以上；二環(huán)以外計劃出讓住宅用地達到1500畝以上。但這種增加土地供應(yīng)的做法在當?shù)胤康禺a(chǎn)資深人士看來是“遠水解不了近渴”。
不難看出，相比3月份的調(diào)控政策，此次出臺的樓市新政更加全面細致和嚴苛。
首先就是落實3年限售政策。此次政策明確，凡在金華市區(qū)（婺城區(qū)、金義新區(qū)<金東區(qū)>、金華經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)全域）新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。取得《不動產(chǎn)權(quán)證》的認定時間以《不動產(chǎn)權(quán)證》發(fā)證時間為準。
嚴躍進認為，此次規(guī)定明確了限售政策，有助于打擊短線炒作和炒房現(xiàn)象。從實際過程看，若后續(xù)房價繼續(xù)炒作，那么不排除也會有限購等政策出臺，進一步確保金華房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
值得注意的是，金華一資深房地產(chǎn)人士表示，8月2日之前已進行網(wǎng)簽、取得房產(chǎn)證或能提供相關(guān)購房證明的情形，不在此次限售之列。
針對二手房，金華此次落實了二手房參考價政策。此次政策明確，加強二手住宅掛牌價格動態(tài)監(jiān)測，及時下架掛牌價格明顯異常房源；在金華市區(qū)開展熱點區(qū)域二手住宅交易參考價格發(fā)布試點，并適時推廣，落實交易參考價格在金融信貸等方面應(yīng)用。
高院生認為，該做法加強了二手住宅價格監(jiān)管，提高了二手住房市場信息透明度，進而穩(wěn)定市場預(yù)期。
據(jù)此，全國至少有9個城市已經(jīng)提出或落實了參考價制度，除金華外，還包括深圳、寧波、成都、西安、紹興、無錫、上海和東莞，這也進一步體現(xiàn)了此類政策全面鋪開的導向。
此次政策的另一個重點就是優(yōu)化了土地競拍規(guī)則。具體來看，此次政策明確完善房價地價聯(lián)動機制，優(yōu)化“限房價、控地價、提品質(zhì)”等住宅用地出讓競拍規(guī)則，根據(jù)周邊區(qū)域房價確定出讓地塊住宅銷售限價，這將從成本層面控制房價上漲，加強供需雙向調(diào)節(jié)，確保市場穩(wěn)定。
由此也可以看出，在國務(wù)院此前提及土地競拍規(guī)則優(yōu)化調(diào)整導向下，全國各地都在近期的土地供應(yīng)和交易方面制定了新規(guī)定，目前包括杭州、東莞和金華都提出了競拍規(guī)則優(yōu)化的導向，預(yù)計后續(xù)加入的城市數(shù)量會繼續(xù)增加，以進一步打擊土地市場過熱的現(xiàn)象。
此外，金華此次出臺的樓市新政中，還在公證搖號、金融監(jiān)管、品質(zhì)管控、更名管理、市場監(jiān)管、住房保障、責任落實等方面提出一系列措施，引導市場預(yù)期的穩(wěn)定，進一步促進金華房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
上述金華樓市專家認為，此次樓市新政出臺后對前期部分高價拿地的開發(fā)商而言，盈利能力將遭遇重大挑戰(zhàn)，例如金地集團這類在此輪行情中大舉拿地的房企很可能遭遇“滑鐵盧。此外，其認為，金華市面上捆綁式銷售車位的行為，或?qū)⒁矔簳r告一段落。
