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住宅項目鋁合金門窗成本管控,看這一篇文章就夠了!
時間:2021-05-31 | 來源:窗博城 | 閱讀量:2219 次


        前言:鋁合金門窗基本上是95.00%以上的住宅項目都會涉及到,但是如此平常的工程,你真的搞清楚他的成本要怎么管么?
 

        本文從目標成本及控制要點,招標前置條件,招標過程中忽視的要點,遠期分判的材料調差,及優化案例等五大篇章來全面講述鋁合金門窗的成本控制要點;


 

        目標成本編制及控制要點

        1

        1.1成本適配原則:

        一般外立面門窗分以下三大類:塑鋼門窗,鋁合金門窗,系統門窗;

        塑鋼門窗:一般用于保障房或者三四線城市的低端項目,單價一般從300-400左右。

        鋁合金門窗:被大多數項目所采用,但是因為保溫節能要求和項目檔次,鋁合金門窗的價格也從450-600元/M2不等;

        系統門窗:一般用于高端或者豪宅項目,一般情況下從800-2000元/m2不等。

        1.2確定目標成本方法

        確定窗地比:高層一般窗地比的指標是從0.20-0.24之間,不同的地區,不同的產品會有一定的差別。

        確定窗地比有以下兩種方法:一是對標同地區同類型產品。二是建立自己公司內部不同產品的窗地比歷史數據指標,以供后期測算使用。三是,如果已有建筑施工圖,則直接根據圖紙計算得來。

        單方指標:單方指標從450-600元/M2不等,根據門窗型材和玻璃種類,對標競品,根據公司限額指標,綜合確定目標成本的單方指標。

        1.3.鋁合金門窗目標成本雙指標控制原則

        在鋁合金門窗定標指標,要符合雙指標控制原則,“窗地比”與“單方指標”要同時達標,都控制在目標成本范圍之內。


 

        鋁窗招標前置條件

        2

        2.1.圖紙要求:先進行深化,后進行招標,切忌直接用建筑施工圖中的門窗大樣圖直接招標。

        需要的圖紙有:建筑施工平面圖,建筑門窗立面圖,門窗大樣圖,門窗節點圖;

        2.2需要明確的要點:

        2.2.1.明確型材種類:“普通鋁合金型材”、“斷橋隔熱型材”

        2.2.2.明確表面處理:“陽極氧化”、“粉末噴涂”、“電泳涂裝”,表面處理方式對型材價格有一定影響;

        2.2.3.鋼附框是否安裝:確定當地是否有安裝鋼附框的強制要求,鋼附框對價格的影響約30-35元/M2。

        2.2.4.明確分判方式:是“遠期分判”還是“近期分判”,如果是遠期分判則涉及到鋁型材的材料調差。近期分判則可以采用總價包干不予調差的方式進行。

        2.2.5.明確招標范圍:

        鋁合金百葉:鋁合金百葉一般跟鋁合金門窗一起招標,如果是鋅鋼百葉則不在招標范圍內;

        玻璃雨棚工程:一般底商或者住宅入戶大堂會有玻璃雨棚,注意不要遺漏;

        物業用房鋁窗:此處因為不在外立面,所以很有可能會忽略而導致后期需要進行簽證;

        門窗改造工程:對于偷面積項目,如果精裝交付之前需要進行戶型改造,則很有可能出現鋁合金門窗需要進行改造,相應的改造工程需要納入招標范圍之中;

        防火窗工程:需要確定防火窗是否跟鋁合金門窗一同招標;

        鋁合金欄桿:有時候底商會出現一部分鋁合金玻璃欄桿,一般會跟鋁窗合并招標;

        鋁合金格柵:對于某些項目底商外部的連廊會要求做一些鋁合金格柵吊頂,如果都是鋁合金材質,則建議納入鋁窗招標范圍。

       【實戰案例1】:某項目做設計的時候沒有考慮到物業用房門窗,且招標的時候沒有考慮到底商的鋁合金吊頂格柵,最終需要進行簽證,簽證金額達15萬元以上,導致簽證比例超支;


 

        鋁窗招標容易忽視的要點

        3

        3.1.關于洞口尺寸偏差的寬容度:

        一般建筑施工圖的洞口和實際預留的洞口總會有一定偏差,需要在招標清單中設置一定的洞口尺寸偏差寬容度。

        在寬容度內,工程量及合同總價不予調整。一般寬容度設置為±50mm。

        3.2.關于工期對造價的影響:

        成本需要事前與工程溝通合同約定工期的相對準確性,因為鋁材價格有一定波動。

        如果因為甲方的原因造成工期延期,但是剛好延期期間鋁材價格大漲,則很有可能導致承包方的索賠。

        3.3.關于全砼外墻+鋼附框:

        如果全砼外墻,且需要制作鋼附框,則鋼附框需要預埋在混凝土墻體里面。

        所以一般需要工程進度達到預售樓層前一個月確定門窗單位,方便門窗單位進行鋼附框的下料,以跟上主體結構的施工進度;

        但是鋼附框預埋在主體結構中有滲水的風險,如果決定不做取消鋼副框,需要在招標之前與各投標單位言明,能夠確保驗收通過的單位才能夠納入入圍。

        3.4.設置計算規則范例:

        鋁合金門窗中型材和玻璃不同的理解有不同的計算方法,不管何種計算方法,都需要設置一個范例,后期如果有相應的變更,也按照同樣的計算規則進行計算;

        3.5.圖紙相互矛盾的情況:

        由于深化圖紙的問題,有時候會出現平面圖,立面圖,大樣圖,節點圖不一致的情況。不一致的情況有:

        大樣圖的樘數和平面圖的樘數不一致,這種情況是門窗深化單位統計錯誤。且咨詢在統計清單的時候,有可能沒有按照建筑平面圖去統計,而直接按照大樣圖的數據計入清單,導致樘數出錯。

        立面圖的門窗分隔和大樣圖的門窗分隔不一致,此種情況一般是在深化設計過程中,改變了門窗分隔樣式。

       【實戰案例2】:某項目招標的時候,由于咨詢公司統計清單按照大樣圖的數據直接統計,且大樣圖樘數比實際施工圖樘數少40樘,該項目是總價包干,根據公司制度無法進行簽證;

        但是施工單位認為:清單是甲方提供的,甲方數量出錯,則默認為此40樘門窗不用施工。

        而且對甲方圖紙總價包干的反駁竟然是:圖紙中五棟樓,你難不成五棟樓的總包也包括在我的合同里面么?

        最終導致不得不給施工單位進行簽證;

        后期雙保險的解決方案:

        清單編制階段進行強調:在讓咨詢編制清單的時候,特別提醒,注意核對圖紙相互矛盾的情況,且必須提出答疑。平面圖和大樣圖樘數不一致的情況也必須在清單編制階段提出答疑;

        招標階段的再次明確:且此種情況在招標清單中進行特別注明,在定標之前再次約談,在承包范圍內圖紙總價包干,以上幾種情況合同價款皆不予調整。

        3.6.稅票的約定:在清單或者合同中應進行約定,安裝增值稅發票和材料增值稅發票的開具比例,否則到最終會因為比例的問題,導致結算時稅金額扯皮事宜;

        例如不管綜合單價分析表如何計算,結算金額的60.00%開具材料供貨增值稅發票,40.00開具安裝增值稅發票;


 

        鋁窗遠期分判的材料調差

        4

        4.1 避免“早早定標,遲遲不進場”:

        一般情況下,鋁合金門窗是不需要進行“遠期分判”的,也不允許進行“遠期分判”。

        而且在實際過程中,開工時間需要跟項目工程部討論清楚,不允許出現“早早定標,遲遲不進場”的情況。

        4.2.遠期分判的情況:

        有個別情況,鋁窗需要進行“遠期分判”,例如,如果報建圖陽臺不封窗的,建筑面積按照一半計算。

        但是精裝交付公司承諾客戶可以給客戶進行封窗,為了避免計算全面積,一般都會在驗收之后才進行封窗。

        但是這種情況一般不能在商品房銷售合同中進行明確,只能在預售階段讓門窗單位和客戶簽訂封窗的合同。

        但是驗收后才進行施工,此時就會出現預售前確定中標單位,驗收后施工的情況。

        4.3.遠期分判的材料調差案例:

        4.3.1價格依據:按照2019年3月5日的上海有色金屬網公布鋁的現貨均價為準,網址:http://www.smm.cn/

        4.3.2.調差條件:鋁錠價格漲跌≥1000元/噸。

        4.3.3調整時間:施工期間按照開工日前15天起到開工后15天止,計1個月平均價。

        4.3.4調差計算方法:鋁錠補償金額調整公式=(施工期間上海有色金屬網公布鋁的現貨均價-2019年3月5日上海有色金屬網公布鋁的現貨均價±1000)元/噸;僅調整鋁材的差價,計取稅金,不計取管理費、利潤等


 

        鋁窗型材及鋁窗系列的優化案例

        5

        5.1優化前提:明確型材含量指標的計算口徑

        5.1.1.門窗面積:按照建筑施工圖門窗洞口面積計算;

        5.1.2.外框型材計算:按照外框型材外邊線的周長*型材線密度

        注意:不要按照門窗洞口周長計算,因為門窗洞口邊線與型材外框邊線還有一定的距離,如果計算口徑出錯會導致型材含量指標統計異常。

        5.1.3.中挺型材計算:按照中挺凈長度*型材線密度

        注意:不要按照洞口高度計算,同樣也會導致統計出來的型材含量指標偏高;

        5.1.4.窗扇型材計算:按照門扇外框線周長*型材線密度

        5.2.七大優化案例助力降低型材含量
 

        案例一:TM2723“四推拉90系列”改“兩固定+兩推拉85系列”


 

        案例二:TM2423“四推拉90系列”改“兩推拉85系列”
 


 

        案例三:TM1823“兩推拉90系列”改“兩推拉85系列”
 


 

        案例一至案例三的優化總結:


 

        案例一:“兩固定+兩推拉”成本比“四扇推拉”更為經濟,且對房間的通透性及視野并無影響;

        案例二:推拉扇寬度不易設置太窄,容易導致型材含量偏高。在可能的情況下,可將兩扇小推拉扇,合并為一扇大推拉扇,但是前提條件是,門扇不能過重,導致客戶難以推拉。

        案例三:對于常見的門窗系列成本要有一定認知,出現門窗系列偏高的情況,要敢于提出質疑;

        案例四:“三軌推拉門”改“雙軌推拉門”


 

        案例四總結:


 

        如果對于純剛需定位的項目,則不建議采用三軌推拉門;

        如果對于剛改或者改善型項目,則可以建議采用三軌推拉門;

        如果對于同一個項目中,有高價值改善戶型(例如沿江大戶型)售價較高,也有剛需戶型(景觀視野一般)售價交底,且同時出現了大陽臺的情況,則可建議區分對待;

        案例五:“轉換框”的優化


 

        案例五總結:


 

        轉換框只是對于后期玻璃破碎業主更換玻璃相對簡單,但是一般情況下,不值得犧牲40多塊錢一個平方來增加這個功能。一般情況下可以取消。

       案例六:消除線密度虛高的影響


 

        案例六總結:


 


 

        對于型材線密度的虛高,可以從兩個方面來著手避免和解決;

        在事前向設計單位聲明,必須按照理論線密度進行設計,不考慮實際生產過程中模型變形的偏差;并且出圖后讓型材廠家進行核實;

        可以考慮在招標過程中,清單的線密度由投標單位自行填報,而不固定;圖紙中的線密度僅供投標單位參考;

        案例七:開啟扇“雙開”變“單開”


 

        案例七總結:


 

        建筑設計規范中明確:外窗可開啟面積(含陽臺門面積)不應小于外窗所在房間地面面積的1/12.

        普通外平開窗的尺寸:規范上并沒有對外開窗的寬度做出要求,但是一般考慮到五金件的荷載和使用方便性,開啟扇寬度盡量不要大于800mm。

        房間面積零界點:如果高度按照1.2米計算,則根據規范進行反算,相應的房間地面面積零界點為:0.8*1.2*12=11.52m2。

        也就是說,一般大于12m2的房間基本上只能做雙開的開啟扇。如果低于11m2的房間,可以核實做成單開的開啟扇;


 

        END

        五個篇章解決鋁窗成本管控事宜 :

        篇章一、目標成本編制及控制要點:解決成本適配,確定窗地比與單方指標,按照雙指標原則進行控制;

        篇章二、清楚招標前置條件:圖紙深化、明確型材種類、型材表面處理方式、鋼附框的安裝、分判方式、招標范圍;

        篇章三、招標中容易忽視的要點:尺寸偏差的寬容度、工期對成本的影響、全砼外墻+鋼附框、設置計算規則范例,圖紙相互矛盾的情況處理、稅票的約定;

        篇章四、鋁窗遠期分判的材料調差:避免“早早定標,遲遲不進場”、產生遠期分判的情況以及材料調差案例;

        篇章五、門窗型材及系列優化案例:七大案例助力降低型材含量從而降低成本。

文章來源:地產成本微觀察


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