房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模競爭進(jìn)入了尾聲，失去了流動性支持的房企，資金鏈也迎來最嚴(yán)峻的考驗。現(xiàn)金流管理、向運營轉(zhuǎn)型、效益與利潤的考核也被放在了第一位。
7月28日，在2019博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，多位與會人士指出，房地產(chǎn)下半場的較量，是規(guī)模與速度、利潤的平衡競賽；而在一主多元的發(fā)展格局中，現(xiàn)金流的管理將是關(guān)鍵。
規(guī)模與利潤之辨
從2004年萬科銷售過百億至今十幾年間，中國房企進(jìn)入了一場拼速度的規(guī)模競賽，到2018年，誕生了30家千億級房企，5000億級也已有3家。
當(dāng)前，房企的規(guī)模擴張還未停止，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉指出，開發(fā)商獲取資金、土地資源時，規(guī)模仍是非常重要的資源，很多企業(yè)都在追趕和擴大規(guī)模。
陽光城CFO 吳建斌認(rèn)為，房企任何時候都要講規(guī)模，多元化的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)亦如此。
北京師范大學(xué)教授鐘偉表示，盡管有聲音說開發(fā)商要放棄萬億級規(guī)模的執(zhí)念，但企業(yè)總是要有追求。如何實現(xiàn)萬億級公司的目標(biāo)，這是一場“硬漢”的游戲。
他認(rèn)為，在行業(yè)面臨天花板后，單個房地產(chǎn)公司要達(dá)成銷售萬億，年化增速必須在30%以上，因此必須要雙輪驅(qū)動。只做開發(fā)和銷售型物業(yè)是不行的，還必須有自持物業(yè)的運營，或介入到金融等其他行業(yè)。
不過，鐘偉進(jìn)一步指出，房企單純追求規(guī)模與速度的時代過去了，當(dāng)前應(yīng)追求平衡，規(guī)模和利潤要兩手抓。
“房企要認(rèn)清規(guī)模市場在哪里，利潤市場在哪里，”鐘偉說，在長江以南、京廣線以東狹窄的扇形區(qū)域是中國產(chǎn)業(yè)集聚、創(chuàng)新和人口遷徙的中心，也是利潤市場；在這個區(qū)域之外是規(guī)模市場，高周轉(zhuǎn)的策略仍然成功而且必要。
現(xiàn)金流至上
降速、降負(fù)債的同時，劉洪玉說，房企要提升資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率、資金的使用效率。“競爭越來越激烈，未來的利潤不能只靠拓展規(guī)模和增加杠桿的方式，更多需要創(chuàng)新，優(yōu)化管控，提升效益。”
成本和費用管控是提升利潤的重要來源。綠城中國執(zhí)行董事、助理總裁李駿表示，在控費方面，綠城的標(biāo)準(zhǔn)是，堅守費用增幅不高于業(yè)績增幅的基本底線，提高成本管控意識、降低無效成本、持續(xù)提升資金使用效率，加快銷售資金回籠，盤活存量資產(chǎn)。
融信集團總裁、融信中國執(zhí)行董事余麗娟表示，練好內(nèi)功非常重要。市場再好的時候，也有很多企業(yè)倒閉了，市場再差的時候，優(yōu)秀的企業(yè)依然活得很好。未來，融信要提升運營效率、人均效能和產(chǎn)品溢價。
此外，在進(jìn)行了6年多的轉(zhuǎn)型試水后，房企還要調(diào)整投入新業(yè)務(wù)的成本，注重開發(fā)業(yè)務(wù)與新業(yè)務(wù)的合理配置。如萬科提出收斂聚焦，四大區(qū)域除開發(fā)業(yè)務(wù)外，重點投入的新業(yè)務(wù)只有2-3個，其他均歸為配套；恒大進(jìn)入新能源汽車后，未來5年不再投入其他大產(chǎn)業(yè)。
在速度與效益的平衡中，現(xiàn)金流的管理是關(guān)鍵。
作為房企最重要的現(xiàn)金流，過去三四年，大型房企如萬科、中海、龍湖、碧桂園等均將銷售回款放在首要位置，不斷提升回款率。
進(jìn)入2019年，過去多年支撐房企高速運轉(zhuǎn)的流動性收緊，房企資金鏈的諸多考驗已經(jīng)來臨，現(xiàn)金流管理越發(fā)重要。
鐘偉認(rèn)為，對于小房企不必?fù)?dān)心，可以小而美，可以退出。“讓人擔(dān)心的是中型房企將陷入死亡之谷。”鐘偉說，在2016年下半年和2017年，這類房企拍的土地比較貴，而且錯配在了三四線。
今年以來，已有幾家中小型房企出現(xiàn)了資金緊張。而包括恒大、泰禾等在內(nèi)的房企，已經(jīng)發(fā)起了多次降價促銷之戰(zhàn)，快速回籠現(xiàn)金。
與會人士認(rèn)為，當(dāng)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，房企將更多地從多元化中產(chǎn)生利潤，比如物業(yè)服務(wù)、商業(yè)租金、長租公寓等。
