房地產行業的規模競爭進入了尾聲，失去了流動性支持的房企，資金鏈也迎來最嚴峻的考驗。現金流管理、向運營轉型、效益與利潤的考核也被放在了第一位。
7月28日，在2019博鰲·21世紀房地產論壇上，多位與會人士指出，房地產下半場的較量，是規模與速度、利潤的平衡競賽；而在一主多元的發展格局中，現金流的管理將是關鍵。
規模與利潤之辨
從2004年萬科銷售過百億至今十幾年間，中國房企進入了一場拼速度的規模競賽，到2018年，誕生了30家千億級房企，5000億級也已有3家。
當前，房企的規模擴張還未停止，清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出，開發商獲取資金、土地資源時，規模仍是非常重要的資源，很多企業都在追趕和擴大規模。
陽光城CFO 吳建斌認為，房企任何時候都要講規模，多元化的轉型業務亦如此。
北京師范大學教授鐘偉表示，盡管有聲音說開發商要放棄萬億級規模的執念，但企業總是要有追求。如何實現萬億級公司的目標，這是一場“硬漢”的游戲。
他認為，在行業面臨天花板后，單個房地產公司要達成銷售萬億，年化增速必須在30%以上，因此必須要雙輪驅動。只做開發和銷售型物業是不行的，還必須有自持物業的運營，或介入到金融等其他行業。
不過，鐘偉進一步指出，房企單純追求規模與速度的時代過去了，當前應追求平衡，規模和利潤要兩手抓。
“房企要認清規模市場在哪里，利潤市場在哪里，”鐘偉說，在長江以南、京廣線以東狹窄的扇形區域是中國產業集聚、創新和人口遷徙的中心，也是利潤市場；在這個區域之外是規模市場，高周轉的策略仍然成功而且必要。
現金流至上
降速、降負債的同時，劉洪玉說，房企要提升資產的周轉率、資金的使用效率。“競爭越來越激烈，未來的利潤不能只靠拓展規模和增加杠桿的方式，更多需要創新，優化管控，提升效益。”
成本和費用管控是提升利潤的重要來源。綠城中國執行董事、助理總裁李駿表示，在控費方面，綠城的標準是，堅守費用增幅不高于業績增幅的基本底線，提高成本管控意識、降低無效成本、持續提升資金使用效率，加快銷售資金回籠，盤活存量資產。
融信集團總裁、融信中國執行董事余麗娟表示，練好內功非常重要。市場再好的時候，也有很多企業倒閉了，市場再差的時候，優秀的企業依然活得很好。未來，融信要提升運營效率、人均效能和產品溢價。
此外，在進行了6年多的轉型試水后，房企還要調整投入新業務的成本，注重開發業務與新業務的合理配置。如萬科提出收斂聚焦，四大區域除開發業務外，重點投入的新業務只有2-3個，其他均歸為配套；恒大進入新能源汽車后，未來5年不再投入其他大產業。
在速度與效益的平衡中，現金流的管理是關鍵。
作為房企最重要的現金流，過去三四年，大型房企如萬科、中海、龍湖、碧桂園等均將銷售回款放在首要位置，不斷提升回款率。
進入2019年，過去多年支撐房企高速運轉的流動性收緊，房企資金鏈的諸多考驗已經來臨，現金流管理越發重要。
鐘偉認為，對于小房企不必擔心，可以小而美，可以退出。“讓人擔心的是中型房企將陷入死亡之谷。”鐘偉說，在2016年下半年和2017年，這類房企拍的土地比較貴，而且錯配在了三四線。
今年以來，已有幾家中小型房企出現了資金緊張。而包括恒大、泰禾等在內的房企，已經發起了多次降價促銷之戰，快速回籠現金。
與會人士認為，當行業集中度進一步提升，房企將更多地從多元化中產生利潤，比如物業服務、商業租金、長租公寓等。
