在固定資產(chǎn)投 資、消費和出口三駕馬車均出現(xiàn)下滑之時，房地產(chǎn)投 資和銷售逆向增長，成為穩(wěn)定經(jīng)濟的重要保障，但這并不意味著經(jīng)濟重新走向靠房地產(chǎn)刺激實現(xiàn)復蘇的老路。
相反，近期全國各地開啟了新一輪樓市調(diào)控風暴，接二連三的重磅“炸雷”逐個引爆。6月末，住建部會同公安部等七部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動；國開行總行收回分支行棚改項目貸款審批權(quán)，棚改貨幣化政策面臨大規(guī)模收緊可能；長沙、重慶、杭州等城市紛紛升級了樓市調(diào)控政策，出臺了包括延長限售期限、取消購房補貼、暫停企業(yè)購房等政策。
樓市調(diào)控仍在升級中，并非樓市對宏觀經(jīng)濟的支撐作用不明顯，事實上每次經(jīng)濟下行周期房地產(chǎn)都被當做速效救心丸來使用，此次則是因為全球金融收縮和我國處在金融周期頂端雙重作用下，不再支持居民再加杠桿購房。但持續(xù)一年多的“史上最嚴”樓市調(diào)控仍未壓住樓市虛火的原因，則在于過往十余年樓市陷入了“屢調(diào)屢漲”的怪圈，相信調(diào)控的人屢次錯過購房時機，居民部門對房價仍將上漲形成了一致性預期，樓市調(diào)控已被認為是給居民“上車”的機會。在上世紀80年代中期美國居民對通脹兩位數(shù)增長曾形成一致預期，導致居民將收入全部用于消費，80年代末期日本居民對東京房價上漲和1997年亞洲金融危機前中國香港居民對香港房價上漲也均形成過一致預期，導致居民大幅加杠桿購房。如今要徹底改變這一預期只能采取“沒有最嚴、只有更嚴”持續(xù)的調(diào)控措施，并讓房價真正下降。
不過，在居民對房價上漲的一致性預期改變之前，開發(fā)商對房價上漲的一致性預期似乎更脆弱，因為其資金鏈已經(jīng)處于十分緊張的狀態(tài)。以資管新規(guī)正式進入過渡期為代表的緊信用政策逐漸深化，房企傳統(tǒng)融資渠道如商業(yè)銀行信貸、銀信合作、表外融資、發(fā)行債券等2017年起就受限明顯，直接導致境內(nèi)上市房企平均負債率2017年末已接近80%、債務總額較2016年增長了33.33%，高達6.59萬億元。為緩解融資壓力，國內(nèi)融資受限的房企2017年起陸續(xù)擴大了海外融資規(guī)模，但屋漏偏逢連夜雨，近期人民幣兌美元的快速貶值無疑會讓這些房企的匯兌損益大幅增加，進而再次提升房企融資成本。
融資成本增加的同時，房企在售項目的價格則被牢牢管控，一手房價格與二手房價格出現(xiàn)“倒掛現(xiàn)象”，這也是近期深圳、杭州、南京、西安等多個城市新開樓盤吸引了大量購房者搶購、不得不通過搖號購買商品房的原因。
對屬于資本密集型特別是過往兩年大幅加杠桿拿地的房企而言，融資成本上升和銷售價格的限制直接導致利潤率和現(xiàn)金流大幅下降。為緩解資金壓力，各大房企紛紛將周轉(zhuǎn)率提升至企業(yè)各項運營指標監(jiān)測之首。4月初，2017年全國房企銷售額頭名的碧桂園在內(nèi)部連發(fā)三個文件，要求大幅提高三四五線城市項目周轉(zhuǎn)速度、報建速度和供貨速度，并堅持“456”原則，即4個月開盤，5個月資金為正，6個月回籠資金投入新項目。近期又傳出碧桂園內(nèi)部已叫停三四五線城市“全覆蓋”戰(zhàn)略，對即使利潤為負的項目也要收回現(xiàn)金流；幾乎同時，綠城對內(nèi)提出堅決執(zhí)行“早銷，多銷、快銷”的策略，加大應收款項催收力度，全面加速資金回籠。還有一些地產(chǎn)企業(yè)則注重轉(zhuǎn)型發(fā)展，此前嘗試過礦泉水、旅游城的恒大將投 資方向轉(zhuǎn)向新能源和互聯(lián)網(wǎng)汽車行業(yè)，以67.5億港元正式投 資新能源汽車公司Faraday Future；萬科則將視線更多地投向房地產(chǎn)上下游相關(guān)行業(yè)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、教育、住房租賃、家庭裝修等，并提出未來要做美好生活的服務商。
從眾多大型房企近期的一系列舉措來看，此次樓市調(diào)整的主力軍或者說降價的先導力量在房企，且未來一段時期國內(nèi)房企將迎來密集整合期。近期，淡出公眾視線許久的“房鬧”現(xiàn)象重出江湖，在北京通州一售樓處因房價下跌導致前期購房者紛紛要求退房。此前這一現(xiàn)象只有在樓市深度調(diào)整兩年以上才會出現(xiàn)，未來隨著緊信用政策的深入，預計將有更多的房企出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張的問題，從而不得不采取降價銷售加快周轉(zhuǎn)速度，只有那些為在上兩年加杠桿購地、在此輪樓市調(diào)控前加快去化的房企才無現(xiàn)金流壓力。未來開發(fā)商售價有向政府限價回歸趨勢，眼前賺取限價和市場價之差的居民可能只是賺到“紙面財富”。
相對于房企而言，居民部門是硬約束部門，一方面在限售政策作用下短期無法出售房產(chǎn)，另一方面加杠桿購房后即使市場利率上漲也會先削減日常開銷而不會斷供，不到萬不得已情況不會采取大幅降價方式出售房產(chǎn)，這也成為未來穩(wěn)定市場房價的一個重要力量。比如在環(huán)京區(qū)域，隨著2017年樓市調(diào)控政策的升級，市場大幅降溫，而二手房采取降價銷售的多是前期購房成本較低的那部分購房者，高位套牢者普遍是不舍得割肉離場的。如果從整體宏觀經(jīng)濟角度觀察，過高的房價正在大幅提升制造業(yè)的成本，近期華為將制造工廠從深圳搬向東莞就是典型的證明，如果再不有效控制房價那么制造業(yè)的生存空間將更被大幅擠壓，從這個角度預計此輪樓市調(diào)控短期放松的概率極小。
綜上，在新房限價、融資成本大幅提升的背景下，各大開發(fā)商正在積極調(diào)整經(jīng)營策略，或加快周轉(zhuǎn)速度、或轉(zhuǎn)型新領(lǐng)域發(fā)展，房企或成為此輪樓市調(diào)整的主力軍。
