今年上半年，上海全市商品住宅新增供應(yīng)量為2.09萬套，較去年下半年上漲103%新房市場上半年出現(xiàn)補償性回升，但與往年相比，上海的新房供應(yīng)量則明顯降低。
究其原因，從去年下半年起，上海嚴控新盤預(yù)售證的發(fā)放，尤其對于市中心高端盤預(yù)售證更是無一放行。
供應(yīng)量減少、預(yù)售證卡殼，開發(fā)商“無盤可賣”，加上樓市調(diào)控政策不斷收緊，新房成交滑落也在情理之中。
根據(jù)上海鏈家市場研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年全市新建商品住宅共計成交2.20萬套，同比減少18.44%。
市場成交下滑對房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績帶來嚴峻挑戰(zhàn)。
各梯隊門檻降低 “綠萬融”保持前三
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從房企位次上來看，TOP10房企中，有5家企業(yè)排名持平，其中，綠地、萬科、融創(chuàng)、融信分別以90.88億元、84.31億元、57.37億元和39.04億元的權(quán)益銷售金額位列前四，且此次在排名上與上一次持平；另外，此次排名上升的企業(yè)有3家，分別是象嶼集團、寶華集團和中國金茂；而泰禾集團(000732,股吧)、仁恒置地則在排位上分別下降一個名次。
綜合來看，權(quán)益銷售金額排在前十位的房企基本是上半年有項目拿到預(yù)售證且在售項目較多的房企。
綠地作為上海本土房企，在上海市場有著主場優(yōu)勢，項目多而廣，權(quán)益銷售金額位居上海市場第一也在情理之中。
上海市場上，除了綠地，就是萬科。在今年上半年開盤認籌的項目中，除了萬科天空之城和萬科公園大道兩個項目認籌數(shù)低于房源數(shù)，其他開盤項目均實現(xiàn)認籌率超過100%，例如萬科金域瀾灣推出446套房源，認籌數(shù)達到618組，認籌率138.57%；另一個項目萬科海上傳奇，一共444套房源卻認籌了924組客戶，認籌率達到208.11%；萬科安亭新鎮(zhèn)認籌數(shù)337套，實際房源僅258套，認籌率為130.62%。多個項目熱銷為萬科實現(xiàn)高銷售金額提供了保障。
此外，位于排行榜第四名的融信，此前在上海土地市場斬獲多幅地塊，如今也逐漸步入收獲期。
據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，目前，融信在上海地區(qū)在售自操盤項目4個，包括：融信鉑爵、融信鉑灣、融信綠地國際、融信世紀江灣；在售合營項目4個，包括：虹橋世界中心、法蘭西世家、萬科有山、西虹橋壹號。“下半年融信旗下及其合營項目，在上海將迎來世紀江灣與西虹橋壹號兩個項目的首開，項目均處于熱點高價值板塊；另外還有多個項目將在下半年加推，產(chǎn)品覆蓋了商住辦及車位，多點發(fā)力。”融信上海相關(guān)負責人對中國房地產(chǎn)報記者表示。
一般來講，企業(yè)上半年和下半年銷售額占比為四六分，很多企業(yè)更傾向于把后勁留在下半年，然而今年局面出現(xiàn)了一些微妙變化，房企在半年度節(jié)點已經(jīng)開始提前發(fā)力。
克而瑞分析指出，這其中的原因有兩個，首先就是預(yù)售審批并未完全放寬，限價調(diào)控一直存在，年底集中沖刺階段可能存在一些不穩(wěn)定不可控的因素，與其等待，不如提前將一部分業(yè)績收入囊中；另外，房企認識到購房者趨于理性，捂盤很可能會錯失潛在客戶。
下半年推盤增加考驗房企精細化運營能力
隨著下半年的啟程，房企之間的角逐也進入新的階段。
據(jù)了解，下半年不少房企在上海均有新盤推出。比如上述提到的融信，此外，中國金茂也向中國房地產(chǎn)報記者表示，今年上半年，金茂在上海僅有大寧金茂府等少量房源在售，而下半年金茂上海公司擬推出兩個全新項目，西郊金茂府和虹口金茂府。“目前這兩個項目都進入銷售前期的蓄客階段。預(yù)計2018年上海公司銷售規(guī)模將達到85億元。”中國金茂相關(guān)負責人表示。
另一家企業(yè)新城控股，長期深耕上海，據(jù)新城控股高級副總裁歐陽捷介紹，下半年新城控股在上海將有4~5個項目有開盤和加推計劃，新城控股希望在保持半年度排名的基礎(chǔ)上穩(wěn)扎穩(wěn)打，進一步提升市場地位及品牌影響力。
雖然今年上半年房企銷售之爭已經(jīng)硝煙四起，但是按照房企慣例，下半年推盤數(shù)量會增加、推盤計劃也會更加密集，而這一切是否順利還要看市場環(huán)境和政策的變化。
對于下半年上海樓市走向，幾家房企也給出了基本一致的觀點。
融信上海相關(guān)負責人認為，下半年樓市走勢將與上半年類似，整個市場保持“穩(wěn)價格、控供應(yīng)”的態(tài)勢。在預(yù)售證獲取環(huán)節(jié)，依然是政府統(tǒng)籌的基調(diào)；在成交層面，出現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象，市區(qū)高性價比項目保持成交火熱，外環(huán)以外在紅海中搏殺的剛需盤將面臨一定挑戰(zhàn)。此外，在房地產(chǎn)調(diào)整政策層面，也不會有松動的跡象。
“從政策面看，上海調(diào)控政策不會放松，控房價、抑泡沫、防風(fēng)險的思路不會改變。從供求關(guān)系看，供應(yīng)減少是長期趨勢，供不應(yīng)求現(xiàn)象將長期存在，年度供應(yīng)、成交量可能創(chuàng)歷史新低。下半年在售項目可能進一步呈現(xiàn)兩極分化，部分項目開盤價格明顯低于預(yù)期，但開盤認籌表現(xiàn)一般，客戶觀望情緒加重，也有部分項目銷售依然火爆，開盤售罄現(xiàn)象依然存在。”歐陽捷表示。
總的來說，下半年上海樓市調(diào)控依然從緊，在這種調(diào)控壓力之下，房企也給出了應(yīng)對之策。
中國金茂認為調(diào)控壓力對房企的影響主要是經(jīng)營質(zhì)量層面，下半年公司要在土地、市場、客戶、服務(wù)等四個方面做到產(chǎn)品的平衡。“現(xiàn)在上海整體二手房市場有一定下行趨勢，這個壓力會傳導(dǎo)到一手市場，所以在銷售上，壓力是存在的，但我們堅信，只有真正做好產(chǎn)品與服務(wù)，才會持續(xù)被客戶認可。”
“上海樓市作為全國房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊，同時也是定海神針，其價值是不容被懷疑的。”上述融信負責人表示，“我們認為，在政策性緊縮及市場波動的前提下，應(yīng)該抱有“積極、樂觀且不失謹慎”的態(tài)度，為上海市場貢獻多樣性的高品質(zhì)產(chǎn)品，包括商品住宅、租賃住房、商業(yè)、寫字樓等不同業(yè)態(tài)物業(yè)，多角度為促進上海樓市健康發(fā)展貢獻力量。”
