今年上半年，上海全市商品住宅新增供應(yīng)量為2.09萬(wàn)套，較去年下半年上漲103%新房市場(chǎng)上半年出現(xiàn)補(bǔ)償性回升，但與往年相比，上海的新房供應(yīng)量則明顯降低。
究其原因，從去年下半年起，上海嚴(yán)控新盤(pán)預(yù)售證的發(fā)放，尤其對(duì)于市中心高端盤(pán)預(yù)售證更是無(wú)一放行。
供應(yīng)量減少、預(yù)售證卡殼，開(kāi)發(fā)商“無(wú)盤(pán)可賣(mài)”，加上樓市調(diào)控政策不斷收緊，新房成交滑落也在情理之中。
根據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年全市新建商品住宅共計(jì)成交2.20萬(wàn)套，同比減少18.44%。
市場(chǎng)成交下滑對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)帶來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
各梯隊(duì)門(mén)檻降低 “綠萬(wàn)融”保持前三
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從房企位次上來(lái)看，TOP10房企中，有5家企業(yè)排名持平，其中，綠地、萬(wàn)科、融創(chuàng)、融信分別以90.88億元、84.31億元、57.37億元和39.04億元的權(quán)益銷(xiāo)售金額位列前四，且此次在排名上與上一次持平；另外，此次排名上升的企業(yè)有3家，分別是象嶼集團(tuán)、寶華集團(tuán)和中國(guó)金茂；而泰禾集團(tuán)(000732,股吧)、仁恒置地則在排位上分別下降一個(gè)名次。
綜合來(lái)看，權(quán)益銷(xiāo)售金額排在前十位的房企基本是上半年有項(xiàng)目拿到預(yù)售證且在售項(xiàng)目較多的房企。
綠地作為上海本土房企，在上海市場(chǎng)有著主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目多而廣，權(quán)益銷(xiāo)售金額位居上海市場(chǎng)第一也在情理之中。
上海市場(chǎng)上，除了綠地，就是萬(wàn)科。在今年上半年開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌的項(xiàng)目中，除了萬(wàn)科天空之城和萬(wàn)科公園大道兩個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)低于房源數(shù)，其他開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)認(rèn)籌率超過(guò)100%，例如萬(wàn)科金域?yàn)憺惩瞥?46套房源，認(rèn)籌數(shù)達(dá)到618組，認(rèn)籌率138.57%；另一個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)科海上傳奇，一共444套房源卻認(rèn)籌了924組客戶，認(rèn)籌率達(dá)到208.11%；萬(wàn)科安亭新鎮(zhèn)認(rèn)籌數(shù)337套，實(shí)際房源僅258套，認(rèn)籌率為130.62%。多個(gè)項(xiàng)目熱銷(xiāo)為萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)高銷(xiāo)售金額提供了保障。
此外，位于排行榜第四名的融信，此前在上海土地市場(chǎng)斬獲多幅地塊，如今也逐漸步入收獲期。
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，目前，融信在上海地區(qū)在售自操盤(pán)項(xiàng)目4個(gè)，包括：融信鉑爵、融信鉑灣、融信綠地國(guó)際、融信世紀(jì)江灣；在售合營(yíng)項(xiàng)目4個(gè)，包括：虹橋世界中心、法蘭西世家、萬(wàn)科有山、西虹橋壹號(hào)。“下半年融信旗下及其合營(yíng)項(xiàng)目，在上海將迎來(lái)世紀(jì)江灣與西虹橋壹號(hào)兩個(gè)項(xiàng)目的首開(kāi)，項(xiàng)目均處于熱點(diǎn)高價(jià)值板塊；另外還有多個(gè)項(xiàng)目將在下半年加推，產(chǎn)品覆蓋了商住辦及車(chē)位，多點(diǎn)發(fā)力。”融信上海相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。
一般來(lái)講，企業(yè)上半年和下半年銷(xiāo)售額占比為四六分，很多企業(yè)更傾向于把后勁留在下半年，然而今年局面出現(xiàn)了一些微妙變化，房企在半年度節(jié)點(diǎn)已經(jīng)開(kāi)始提前發(fā)力。
克而瑞分析指出，這其中的原因有兩個(gè)，首先就是預(yù)售審批并未完全放寬，限價(jià)調(diào)控一直存在，年底集中沖刺階段可能存在一些不穩(wěn)定不可控的因素，與其等待，不如提前將一部分業(yè)績(jī)收入囊中；另外，房企認(rèn)識(shí)到購(gòu)房者趨于理性，捂盤(pán)很可能會(huì)錯(cuò)失潛在客戶。
下半年推盤(pán)增加考驗(yàn)房企精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力
隨著下半年的啟程，房企之間的角逐也進(jìn)入新的階段。
據(jù)了解，下半年不少房企在上海均有新盤(pán)推出。比如上述提到的融信，此外，中國(guó)金茂也向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，今年上半年，金茂在上海僅有大寧金茂府等少量房源在售，而下半年金茂上海公司擬推出兩個(gè)全新項(xiàng)目，西郊金茂府和虹口金茂府。“目前這兩個(gè)項(xiàng)目都進(jìn)入銷(xiāo)售前期的蓄客階段。預(yù)計(jì)2018年上海公司銷(xiāo)售規(guī)模將達(dá)到85億元。”中國(guó)金茂相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
另一家企業(yè)新城控股，長(zhǎng)期深耕上海，據(jù)新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷介紹，下半年新城控股在上海將有4~5個(gè)項(xiàng)目有開(kāi)盤(pán)和加推計(jì)劃，新城控股希望在保持半年度排名的基礎(chǔ)上穩(wěn)扎穩(wěn)打，進(jìn)一步提升市場(chǎng)地位及品牌影響力。
雖然今年上半年房企銷(xiāo)售之爭(zhēng)已經(jīng)硝煙四起，但是按照房企慣例，下半年推盤(pán)數(shù)量會(huì)增加、推盤(pán)計(jì)劃也會(huì)更加密集，而這一切是否順利還要看市場(chǎng)環(huán)境和政策的變化。
對(duì)于下半年上海樓市走向，幾家房企也給出了基本一致的觀點(diǎn)。
融信上海相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，下半年樓市走勢(shì)將與上半年類(lèi)似，整個(gè)市場(chǎng)保持“穩(wěn)價(jià)格、控供應(yīng)”的態(tài)勢(shì)。在預(yù)售證獲取環(huán)節(jié)，依然是政府統(tǒng)籌的基調(diào)；在成交層面，出現(xiàn)冷熱不均的現(xiàn)象，市區(qū)高性價(jià)比項(xiàng)目保持成交火熱，外環(huán)以外在紅海中搏殺的剛需盤(pán)將面臨一定挑戰(zhàn)。此外，在房地產(chǎn)調(diào)整政策層面，也不會(huì)有松動(dòng)的跡象。
“從政策面看，上海調(diào)控政策不會(huì)放松，控房?jī)r(jià)、抑泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)的思路不會(huì)改變。從供求關(guān)系看，供應(yīng)減少是長(zhǎng)期趨勢(shì)，供不應(yīng)求現(xiàn)象將長(zhǎng)期存在，年度供應(yīng)、成交量可能創(chuàng)歷史新低。下半年在售項(xiàng)目可能進(jìn)一步呈現(xiàn)兩極分化，部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格明顯低于預(yù)期，但開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌表現(xiàn)一般，客戶觀望情緒加重，也有部分項(xiàng)目銷(xiāo)售依然火爆，開(kāi)盤(pán)售罄現(xiàn)象依然存在。”歐陽(yáng)捷表示。
總的來(lái)說(shuō)，下半年上海樓市調(diào)控依然從緊，在這種調(diào)控壓力之下，房企也給出了應(yīng)對(duì)之策。
中國(guó)金茂認(rèn)為調(diào)控壓力對(duì)房企的影響主要是經(jīng)營(yíng)質(zhì)量層面，下半年公司要在土地、市場(chǎng)、客戶、服務(wù)等四個(gè)方面做到產(chǎn)品的平衡。“現(xiàn)在上海整體二手房市場(chǎng)有一定下行趨勢(shì)，這個(gè)壓力會(huì)傳導(dǎo)到一手市場(chǎng)，所以在銷(xiāo)售上，壓力是存在的，但我們堅(jiān)信，只有真正做好產(chǎn)品與服務(wù)，才會(huì)持續(xù)被客戶認(rèn)可。”
“上海樓市作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊，同時(shí)也是定海神針，其價(jià)值是不容被懷疑的。”上述融信負(fù)責(zé)人表示，“我們認(rèn)為，在政策性緊縮及市場(chǎng)波動(dòng)的前提下，應(yīng)該抱有“積極、樂(lè)觀且不失謹(jǐn)慎”的態(tài)度，為上海市場(chǎng)貢獻(xiàn)多樣性的高品質(zhì)產(chǎn)品，包括商品住宅、租賃住房、商業(yè)、寫(xiě)字樓等不同業(yè)態(tài)物業(yè)，多角度為促進(jìn)上海樓市健康發(fā)展貢獻(xiàn)力量。”
