今年6月29日，貝殼研究院正式發(fā)布《2018年下半年房地產(chǎn)市場展望》，對今年上半年二手房市場表現(xiàn)進行數(shù)據(jù)分析，并對下半年市場走勢做出預判。報告認為，在上半年調(diào)控邊際效果不斷減弱的背景下，下半年樓市政策依然偏緊;今年上半年二手房市場表現(xiàn)分化，下半年市場下行壓力略大。
我國二手房市場顯分化
據(jù)貝殼研究院發(fā)布《2018年下半年房地產(chǎn)市場展望》報告顯示，今年上半年，我國房地產(chǎn)市場表面上出現(xiàn)了活躍，活躍主要體現(xiàn)在新房市場。實際上，重點城市的二手房市場活躍程度沒有新房那么明顯。
貝殼研究院首席分析師許小樂分析說，“從鏈家覆蓋重點城市的二手房成交量來看，2017年3月密集調(diào)控以來，二手房市場經(jīng)歷了大幅降溫—低位企穩(wěn)—向上修復三個階段，整體來看市場熱度和調(diào)控前比并不高，整體處在平穩(wěn)復蘇狀態(tài)。2018年前5個月二手房成交量環(huán)比2017年后5月增加 21.8%，月均水平是2017年3月的一半。”
“在嚴厲的調(diào)控之下，我國二手房市場開始走向分化。前期調(diào)控比較徹底的上海及經(jīng)歷多輪調(diào)控加碼的成都市場，處在下行通道中;調(diào)控政策相對寬松的城市，市場表現(xiàn)則較為活躍，如重慶、長沙、西安等;調(diào)控力度大的城市二手房市場相對平穩(wěn)，如處在恢復期的北京、天津等。”許小樂強調(diào)說。
下半年調(diào)控政策依然偏緊
自“3·17”調(diào)控以來，全國范圍的新一輪調(diào)控拉開序幕。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國已經(jīng)有73個城市出臺了135條相關(guān)政策。本輪調(diào)控的特點是，不僅范圍大、頻率高，而且在不斷加碼。
貝殼研究院首席分析師許小樂表示，以抑制房價“過快上漲”為導向的調(diào)控，從一線、強二線城市向弱二線及部分三四線城市蔓延，且各城各地均采取了“因城施策”。這與以往的調(diào)控相比，呈現(xiàn)不同的手段和特點。
“當前，市場對于調(diào)控的‘抵抗力’逐漸增強，導致調(diào)控的邊際效果不斷減弱;旨在抑制過熱需求以及規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的調(diào)控政策，在一定程度上影響了市場供給。隨著市場供給的增加，供需才能逐漸達到平衡。”許小樂說，房地產(chǎn)長效機制仍在路上，局部居民杠桿率仍處警戒線邊緣，故今年下半年我國樓市調(diào)控政策依然偏緊。
對于今年下半年房地產(chǎn)市場走勢的預測，貝殼研究院發(fā)布《2018年下半年房地產(chǎn)市場展望》報告指出，房貸利率將繼續(xù)當前高位，或仍有可能緩慢上行的可能。加之企業(yè)融資將繼續(xù)受到抑制，棚改貨幣化支持力度有可能放緩，人才引進等政策短期影響衰減。綜上，今年下半年我國二手房市場下行壓力略大，總體二手房市場趨穩(wěn)或略向下。
上述報告認為，當前我國房地產(chǎn)市場機會與風險并存。我國即將進入二次城市化階段，即大城市化+城市圈化，部分二線城市及重點城市周邊的三四線城市是未來的機會點。當前社會處于消費升級階段，追求更好的品質(zhì)亦是機會點所在。品牌大型房企具有融資等方面的優(yōu)勢，“強者恒強”的馬太效應在房企發(fā)展中表現(xiàn)得淋漓盡致，并購是此類房企進一步壯大的機會。另外棚改力度趨弱，但部分房企三四線城市拿地熱情依舊不減，故這些區(qū)域的庫存風險值得警惕。
