在萬眾矚目中，首批企業(yè)“自持租賃房”千呼萬喚終出來。4月13日，據(jù)多家媒體報(bào)道，北京首批企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目之一萬科翡翠書院即將啟動(dòng)預(yù)租。這是2016年北京提出“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源”后，入市的首批“企業(yè)自持租賃房”。
萬科翡翠書院位于海淀區(qū)北清路與永澄北處北1000米的永豐地塊，是北京萬科推出面向大中關(guān)地區(qū)科技人才的高品質(zhì)租賃社區(qū)。
作為第一個(gè)吃螃蟹的人，2016年，萬科高價(jià)拿下這個(gè)百分百自持地塊后，此地塊的建設(shè)模式以及產(chǎn)品定位，便也成為輿論的焦點(diǎn)。其何去何從，坊間曾先后傳言：建成房屋后整體出租給百度、小米員工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等等，而今這個(gè)項(xiàng)目即將入市了，并且定位于高端改善性長(zhǎng)租公寓，謎團(tuán)也算是暫時(shí)揭開了。
不得已的定位
2016年，北京萬科順利獲得了海淀兩個(gè)地塊，海淀18號(hào)地塊和19號(hào)地塊。18號(hào)地塊由北京萬科以50億元高價(jià)單獨(dú)獲得。海淀19號(hào)地塊由北京萬科與北京住總組成的聯(lián)合體獲得，同樣拿地資金高達(dá)59億元。
萬科一口氣高價(jià)拿地兩塊，這在當(dāng)時(shí)引起軒然大波。對(duì)該地塊的未來定位以及建設(shè)模式當(dāng)時(shí)有諸多揣測(cè)，因萬科“隨園”的成功之鑒，有人分析稱此地塊將建成重資產(chǎn)養(yǎng)老項(xiàng)目；還有人稱會(huì)建成酒店式公寓用于出租。
翡翠書院的前身便是海淀永豐18號(hào)地塊和19號(hào)地塊。2018年3月份，18號(hào)地塊拿到建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。4月12日，北京萬科發(fā)布消息稱，萬科翡翠書院將啟動(dòng)預(yù)租，一期提供1000套左右的租賃型住房，共有90平方米三居室和180平方米四居室兩種戶型。
翡翠書院三居室月租金為1.5萬元-1.8萬元，四居室月租金為3萬元-4萬元，其中三居室占比70%左右，四居室占比30%左右。一次性可簽約的最長(zhǎng)租賃期為10年。
定位于高品質(zhì)租賃社區(qū)，面向高端改善型人群，萬科今天的定位與當(dāng)2016年業(yè)內(nèi)的預(yù)判相距甚遠(yuǎn)。較之于養(yǎng)老等具有公益性質(zhì)的運(yùn)營(yíng)模式，高端改善性長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式更具現(xiàn)實(shí)性。
在陽光100副總裁范小沖看來，萬科翡翠書院定位于高端人群實(shí)屬不得已而為之。“2016年以來信貸收緊，REITs進(jìn)展緩慢，萬科拿地價(jià)格太高，并且與之配套的精裝修等交付標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致成本過高，對(duì)于房企來說，資金壓力之大可想而知”，范小沖說。
多位業(yè)內(nèi)人士給出的理由也如出一轍：該地塊總價(jià)高達(dá)50億，典型的面粉貴過面包，并且是北京首個(gè)自持租賃住宅地塊，禁售70年，只能建成高端住宅進(jìn)行租賃。
萬科郁亮曾在公開場(chǎng)合發(fā)言稱，發(fā)展租賃住宅還面臨一些問題，比如稅負(fù)過重、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）進(jìn)展緩慢，地方對(duì)于發(fā)展租賃住宅的動(dòng)力不足等。這也從側(cè)面佐證了在租賃住宅方面困難重重，萬科也是摸著石頭過河，一步一探索。
緩解資金壓力
稅負(fù)過重、房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）進(jìn)展緩慢、地方動(dòng)力不足等一系列問題猶如一座大山壓在租賃住宅身上。
萬科是否采取行動(dòng)積極應(yīng)對(duì)呢？回答是肯定的。萬科在北京拿兩塊自持住宅地之時(shí)，曾嘗試通過眾籌模式，把項(xiàng)目拆分成參與眾籌的企業(yè)可以接受的份額。這種模式由萬科開發(fā)，參與眾籌的企業(yè)出資，這些企業(yè)后期還要出資作為物業(yè)管理和配套項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。
如此一來，萬科可以提早收回現(xiàn)金，并化解風(fēng)險(xiǎn)；而參與眾籌的企業(yè)則可以享受較低的出租價(jià)格，以及萬科的高質(zhì)量配套服務(wù)。然事與愿違，2017年4月14日，北京市住建委要求開發(fā)商自持商品房持有年限與土地出讓年限一致，且最長(zhǎng)租期不得超過10年、不得以租代售。
因?yàn)闊o法轉(zhuǎn)移房屋的產(chǎn)權(quán)，所以參與眾籌的企業(yè)需要獲得長(zhǎng)期租約才可以享受與出價(jià)對(duì)等的房屋權(quán)益。而文件中規(guī)定，租期不得超過10年、不得以租代售，這就等于把眾籌參與方的參與可能性生生掐斷了。
而后的5月份，萬科聯(lián)合上海中城勇逸投資中心、上海國(guó)際信托有限公司發(fā)起成立中城乾元基金。萬科出資11.59億元，上海國(guó)際信托出資37.37億元，上海中城勇逸投資中心出資4.5億元，其他投資者各出資100萬元，資金用于萬科永豐18號(hào)地塊開發(fā)建設(shè)。這53.8億元的基金緩解了萬科自持資金的壓力。
但這僅僅是飲鴆止渴，佰思社地產(chǎn)投資咨詢董事總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，基金只是暫時(shí)緩解了萬科自持資金壓力，基金跟銀行借款一樣，到期是需要還的，且我國(guó)基金的成本極高，基金投資要求回報(bào)率高。
據(jù)相關(guān)資料顯示，中城乾元基金于2017年5月成立，期限為3年，除北京萬科出資11.95億元外，其他4家法人出資總額為41.9億元。萬科翡翠書院建成時(shí)間與中城乾元基金到期日期相符。這也就意味著，在翡翠書院建成之后，萬科就要走上還債之路了。
盈虧恐難平衡
萬科竭盡所能，希冀萬科翡翠書院實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，但就目前看來這有點(diǎn)難。
根據(jù)萬科公布租金價(jià)格，萬科翡翠書院平均年租金為2000元/平方米-2400元/平方米，如果項(xiàng)目全部建成且100%出租，每年租金收入大約為2.73億元到3.28億元之間，10年租金收入為27.3億元到32.8億元之間。這意味著萬科翡翠書院項(xiàng)目投資回報(bào)周期至少在10年以上。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于10年期的概念來說，實(shí)際上確實(shí)是不能覆蓋成本的。所以從這個(gè)角度看，真正要回本的可能要等第二個(gè)10年的租賃期，這樣才可以考慮成本的回籠和收益的提高。
公衍奎指出，建房成本、拿地成本、裝修費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本等共同構(gòu)成了一個(gè)項(xiàng)目的成本價(jià)格。萬科“翡翠書院”想要盈利的可能性很小。
假設(shè)10年長(zhǎng)租期100%滿租，10年租金收入約為27.3-32.8億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠拍地價(jià)。這其中還不包括建房成本、裝修成本以及后續(xù)的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本。并且，目前還沒有僅靠一筆“首付”實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流回正。10年時(shí)間的收益，甚至可能遠(yuǎn)低于萬科所說的不到2%的資金回報(bào)率。
尤為注意的是，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，18號(hào)地塊三居室大約有1063套，建筑面積大約為9.57萬平方米；四居室大約有227套左右，建筑面積為4.1萬平方米左右，即18號(hào)地塊共有約1300套的房源。
退一步而言，1300套的房源，并不便宜的房租，翡翠書院未來有多少潛在的租房客戶也是未知數(shù)。海淀區(qū)某中介介紹稱，海淀區(qū)域的同等房源每月租金情況基本是5室2廳3衛(wèi)141平方米精裝修為15000元，4室2廳2衛(wèi)197平方米整租10000元，而翡翠書院3室月租金為1.5萬元-1.8萬元，4居室月租金為3萬元-4萬元。
西南證券首席策略分析師張剛認(rèn)為，除非是海歸或者是由公司出錢租下來，否則很難有人愿意出這么一大筆錢去租房，一般具有同等經(jīng)濟(jì)能力的人都已經(jīng)有房子，而不會(huì)去租房住；即便有租房，但以這個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也不會(huì)買不起房子。更何況萬科翡翠書院房租市價(jià)高于其他房屋價(jià)格。
公衍奎認(rèn)為，在中國(guó)人看來，傳統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)傳承思想依舊存在，花如此大價(jià)格租住房屋，到頭來房屋還是別人的，顯然大多數(shù)人是接受不了的。
位于中關(guān)村的某知名互聯(lián)網(wǎng)公司高管李先生表示，除非是小區(qū)有足夠吸引人的利好條件，否則與市面上大同小異的高端住宅，遠(yuǎn)不能吸引他入住，更何況若追求優(yōu)惠穩(wěn)定，10年租期就意味著至少得花180萬高額租金。花如此大的一筆資金租房還不如自己買房。
有網(wǎng)友更是犀利指出，按照萬科定的70年折合1260萬，北清路永豐地區(qū)同等面積房子現(xiàn)價(jià)不過400萬，這種改革的意義何在？就是打劫。
值得一提的是， 19號(hào)地塊迄今為止沒有動(dòng)工消息，住總在2017年悄然退出了19號(hào)地塊。
自持租賃以何為繼？
萬科翡翠書院自持租賃將以何為繼呢？從企業(yè)層面而言，嚴(yán)躍進(jìn)指出，未來的問題在于，此類房子不僅僅是給類似科技人員提供一個(gè)居所，而是需要在租售同權(quán)的地方做各類創(chuàng)新，比如說提供租房以后的積分落戶等各類配套。這樣租賃項(xiàng)目的意義就會(huì)比較大，也有助于租賃產(chǎn)品的推廣，市場(chǎng)的批評(píng)聲會(huì)減少，認(rèn)可和理解的心態(tài)會(huì)增加。
從資金回籠的角度看，這筆買賣顯然是不劃算的，或者說房屋銷售回籠資金效果更好。所以類似企業(yè)如果前期租賃效果好，那么積極進(jìn)行租金證券化等也是有必要的。若將后續(xù)潛在租金進(jìn)行貼現(xiàn)，那么就可以一次性回籠資金，這樣就可以填補(bǔ)成本。
從政府層面而言，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦呼吁，應(yīng)加快出臺(tái)與之配套的相關(guān)政策，來規(guī)范租賃住宅市場(chǎng)。政府通過扶持企業(yè)參與租賃活動(dòng)，減輕企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力，規(guī)范租賃市場(chǎng)操作，提高租賃市場(chǎng)水平，進(jìn)而達(dá)到完善租售體系的目的。
陽光100副總裁范小沖就很期待國(guó)家出臺(tái)與之配套的相關(guān)政策，同時(shí)他認(rèn)為，未來也定會(huì)有專業(yè)租賃公司來介入，提高收益、降低成本，通過資本市場(chǎng)層面來解決問題。租賃住宅不僅僅是簡(jiǎn)單的樓盤問題，可能更需要走向?qū)I(yè)化、連鎖化、品牌化。
百分百自持租賃住宅，萬科是第一例，但不是最后一例。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2016年11月份北京推出自持地塊后，截至2017年12月，包括北京、上海、廣州、天津、杭州、成都等城市共計(jì)成交自持和租賃用地超過100宗，可提供約400萬平方米的租賃面積。而涉足租賃住宅的房企之中，中鐵、保利、招商蛇口、旭輝、龍湖、石榴集團(tuán)和綠城等房企赫然在名單之中。
由此看來，租賃住宅領(lǐng)域規(guī)模蔚為可觀，且形勢(shì)喜人。然而 ，長(zhǎng)租公寓形式回報(bào)周期長(zhǎng)，在國(guó)內(nèi)還僅僅是個(gè)新生事物。在以上名單之中，還沒有一個(gè)叫好賣座的成功案例可供借鑒，甚至出現(xiàn)任性扣押金、服務(wù)費(fèi)的消息，比如蛋殼公寓被爆套路租客。
因而，無論是不是如萬科高價(jià)拿地后，走上不得已的尷尬定位之路，對(duì)大多數(shù)自持租賃住宅的房企來說，以何種形式落地，需要結(jié)合各家實(shí)際情況，利弊權(quán)衡尋找突破口了。而政府需要給予一定的政策支持，加緊出臺(tái)相關(guān)配套政策，防止在租賃住宅市場(chǎng)種下龍蛋，收獲跳蚤，這很重要！
