廣州中原研究發展部監測陽光家緣數據顯示，2018年上半年，廣州市（不含南沙、從化）二手住宅中介網簽42024宗，環比微跌0.3%，同比去年大幅下滑36.1%。自2017年3月兩輪調控政策落地后，市場迎來新一輪的調控期，二手樓市迅速降溫。2018年，市場需求回歸理性，成交表現平穩。價格方面，2018年上半年二手住宅網簽均價保持上揚態勢，網簽均價為25198元/平方米，環比上升10.1%，同比去年同期上漲10.6%。
一手缺貨 回流二手增多
據廣州中原研究發展部監測，上半年，一手住宅供應僅358.07萬平方米，供應量創近五年以來新低。加上開發商開盤、推貨積極程度相對較低，部分開發商選擇等待區域“標桿價項目”入市和大灣區規劃出臺后，看市場反響情況，再針對其定價作出調整。因此，部分一手成交熱點片區所剩貨量略顯不足，促使不少置業者轉移至二手市場。
2018年上半年，廣州信貸環境收緊，房貸利率整體呈現持續上升趨勢。據監測，截至6月中旬，廣州二套房平均貸款利率已達5.91%，首套房的平均貸款利率亦上升至5.68%。在這樣的大背景下，房地產投資投機行為進一步被壓縮，投資成本進一步增加，不少投資客慢慢地淡出市場。據廣州中原成交數據顯示，2018年上半年，投資需求成交占比僅為6.2%。
200萬元以下房源成交大減
據廣州中原研究發展部監測發現，2018年上半年，總價段為200萬元以下的房源成交大減，成交占比僅為37%，環比大幅下滑15%，同比去年同期凈減17%，創歷史以來新低。而300-500萬元的房源成交占比為22%，環比凈增4%。廣州中原研究發展部認為，低價盤源成交明顯減少主要有兩方面原因：一方面，二手樓價飆漲，部分低價房源總價逐漸脫離200萬行列。另一方面，市場上剛需低價盤源稀缺，同時議價空間較小，以致上半年200萬以下房源成交占比大幅下滑。
三房房源成交占比有顯著提升，而一房的剛需戶型成交略顯乏力。廣州中原研究發展部認為，踏入2018年以來，廣州政策環境相對穩定，部分有“以小換大”置業需求的改善型客戶觀望情緒減緩，原本推遲置業的購房者逐步著手入市，以至于三房房源成交活躍。
根據陽光家緣二手住宅網簽數據顯示，天河、海珠上半年分別成交4135套、4505套，同比去年同期跌幅超四成。廣州中原研究發展部分析認為，天河、海珠兩區因價格逐漸高企，不少客戶逐漸轉移到價格相對低洼的番禺、增城等外圍區域，尤其是剛需購房者。
此外，黃埔區憑借“次新房”以及廣州科學城企業員工的帶動，市場需求仍然活躍。2018年上半年，黃埔共成交1728宗，跌幅為廣州各區中最低。廣州市核心五區除天河區外，成交占比均有不用程度的下滑，置業需求逐步外溢至增城。2018年上半年，增城區二手住宅成交占比高達19.4%，創歷史新高。
