近幾年來(lái)，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，樓市糾紛也時(shí)有發(fā)生，收樓時(shí)質(zhì)量問(wèn)題、賣房時(shí)的促銷、承諾等都有可能引發(fā)糾紛。別人曾經(jīng)遇到過(guò)的購(gòu)房陷阱或者可以給購(gòu)房者避開(kāi)糾紛提供幫助。昨天是一年一度的“3·15”國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日，記者找來(lái)一些東莞樓市糾紛案例，為您買房時(shí)提供參考。
案例一：“買房送車位？”看清是產(chǎn)權(quán)車位還是人防車位
市場(chǎng)冷淡期，開(kāi)發(fā)商促銷推出“買房送車位”活動(dòng)，以4.8萬(wàn)元/套的價(jià)格向購(gòu)買了特定房屋的業(yè)主低價(jià)出售其所購(gòu)房附近的車位，收樓后，開(kāi)發(fā)商卻表示該類車位為人防車位，不是有產(chǎn)權(quán)的車位。這引起了部分業(yè)主的不滿。
業(yè)主王某認(rèn)為，雙方約定以4.8萬(wàn)元購(gòu)買樓棟附近的車位，而人防車位是不能出售的，與合同的約定不一樣，他要求以4.8萬(wàn)元購(gòu)買有產(chǎn)權(quán)的車位。
法院分析：開(kāi)發(fā)商提交的宣傳單上有“送車位”“車位免費(fèi)”的字樣，但買房時(shí)購(gòu)房者填寫的特殊申請(qǐng)表明確記載的是“購(gòu)買”“選購(gòu)”車位，故法院認(rèn)為雙方達(dá)成了以4.8萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買一個(gè)車位的協(xié)議。同時(shí)由于沒(méi)有對(duì)車位的性質(zhì)有任何的描述，即使車位價(jià)格相對(duì)低于市場(chǎng)價(jià)，也并不能得出開(kāi)發(fā)商主張的車位為人防車位的使用權(quán)的結(jié)論。且人防車位屬全體業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)對(duì)人防工程上規(guī)劃而成的車位進(jìn)行處分。法院判決業(yè)主向開(kāi)發(fā)商支付車位轉(zhuǎn)讓款4.8萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)商應(yīng)于王某還清車位轉(zhuǎn)讓款之日起三日內(nèi)向其交付產(chǎn)權(quán)車位一個(gè)。
提醒：車位存在著產(chǎn)權(quán)車位和人防車位的區(qū)別，無(wú)論是購(gòu)買還是“贈(zèng)送”，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商最好在相關(guān)合同上清楚標(biāo)記車位的性質(zhì)，避免引起糾紛。
案例二：承諾的游泳池不見(jiàn)了?開(kāi)發(fā)商被判賠償
2013年10月，鄧某花56.5萬(wàn)元總價(jià)在塘廈購(gòu)買了某花園二期的一套商品房，收樓后，鄧某發(fā)現(xiàn)買房時(shí)銷售承諾的游泳池不見(jiàn)了。
鄧某認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在宣傳、銷售時(shí)明確說(shuō)明和允諾二期有游泳池，并且舉證了展示沙盤的照片、視頻。其中，展示沙盤的照片顯示二期洋房中間有一塊依常識(shí)判斷應(yīng)為游泳池的模型，視頻中的銷售人員均確認(rèn)了二期銷售時(shí)是宣傳有游泳池的。
開(kāi)發(fā)商則表示，其在宣傳、銷售某花園二期房屋時(shí)未曾明確過(guò)二期有游泳池，但確認(rèn)在銷售大廳內(nèi)的展示沙盤中某花園二期范圍內(nèi)的區(qū)域有藍(lán)色標(biāo)示，確認(rèn)藍(lán)色標(biāo)示代表有水，但該藍(lán)色標(biāo)示是指水系景觀而非游泳池。
法院分析：證據(jù)表明，開(kāi)發(fā)商在宣傳、銷售該花園二期時(shí)明確說(shuō)明和允諾有游泳池，對(duì)鄧某訂立《商品房買賣合同》及房?jī)r(jià)的確定具有重大影響，故開(kāi)發(fā)商關(guān)于游泳池建設(shè)的明確說(shuō)明和允諾已構(gòu)成要約。開(kāi)發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成了違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商應(yīng)按鄧某所購(gòu)房屋價(jià)款的1%賠償鄧某損失，即5653.49元。
提醒：業(yè)主保留證據(jù)成為勝訴的主要原因。本案中開(kāi)發(fā)商主張其在宣傳、銷售某花園二期房屋時(shí)未曾明確過(guò)二期有游泳池，開(kāi)發(fā)商舉證了網(wǎng)絡(luò)宣傳資料、照片。但從該照片的拍攝時(shí)間判斷在鄧某和開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》之后，原審法院不予采信。相反，鄧某舉證了展示沙盤的照片、視頻及視頻中人物、開(kāi)發(fā)商銷售人員營(yíng)銷榮辱榜圖片，原審法院予以采信。
案例三：房?jī)r(jià)上漲拒絕交易賣家構(gòu)成違約
2015年5月，王某與陳某及中介公司就陳某位于塘廈的一套住宅簽訂了《房屋買賣居間合同》，約定陳某將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給王某，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為89.2萬(wàn)元，王某支付定金5萬(wàn)元給陳某，并約定在貸款申請(qǐng)經(jīng)銀行初審?fù)ㄟ^(guò)7個(gè)工作日內(nèi)支付17.84萬(wàn)元首期款給陳某。
據(jù)了解，簽訂合同時(shí)該套住宅的單價(jià)是9300多元/平方米，一年后，該套房子的價(jià)格上漲。買家王某認(rèn)為，由于陳某拒絕辦理交易委托公證手續(xù)，導(dǎo)致他沒(méi)有買成房子。王某向一審法院起訴，請(qǐng)求陳某返還定金5萬(wàn)元以及支付違約金17.84萬(wàn)元，并解除王某、陳某之間的《房屋買賣居間合同》。后王某申請(qǐng)變更訴訟為陳某繼續(xù)履行《房屋買賣居間合同》，王某按合同約定一次性支付房屋轉(zhuǎn)讓款。
陳某則認(rèn)為，由于王某一直沒(méi)有支付首付款，陳某有權(quán)解除購(gòu)房合同。2016年3月，陳某與他人簽訂了《房屋買賣合同》，約定將房屋出售，同時(shí)收取了對(duì)方支付的首期款10萬(wàn)元。
法院分析：陳某經(jīng)擔(dān)保公司多次通知均拒絕辦理公證委托，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行交易，后則以時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、房?jī)r(jià)上漲、案涉房屋給陳某母親居住等理由拒絕轉(zhuǎn)讓案涉房屋，已構(gòu)成違約。
提醒：在王某申請(qǐng)變更訴求之前，解除買賣合同的通知已經(jīng)送達(dá)陳某。因此法院認(rèn)為，案涉《房屋買賣居間合同》已經(jīng)于2015年11月17日解除。王某再請(qǐng)求履行一個(gè)已經(jīng)解除的合同，沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。但由于案涉《房屋買賣居間合同》解除系因陳某的根本違約行為所致，王某可根據(jù)合同的約定及法律的規(guī)定向陳某另行主張權(quán)利。
