本報(bào)杭州1月8日訊 （記者 方臻子） 1月8日，杭州市主城區(qū)2018年土地出讓拉開(kāi)大幕：5宗地塊進(jìn)行網(wǎng)上出讓?zhuān)渲?宗涉宅。在全國(guó)土地市場(chǎng)紛紛遇冷的背景下，在歲末年初周邊余杭區(qū)、臨安區(qū)都出現(xiàn)了市場(chǎng)降溫跡象后，這場(chǎng)杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)“揭幕戰(zhàn)”，頗具“風(fēng)向標(biāo)”意味。
3宗涉宅地塊中，湖墅“遇冷”，樓面價(jià)比去年下降了近萬(wàn)元；上塘走平，價(jià)格封頂?shù)猿直壤陆担恢吒撸话朊娣e要自持。在飄雪的冬日，杭州土地市場(chǎng)的寒意吹來(lái)了嗎？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前杭州的地價(jià)還沒(méi)有松動(dòng)的跡象，但是開(kāi)發(fā)商拿地的恐慌情緒已略有緩解，這也是一種理性的表現(xiàn)。
湖墅地塊成為此次拍地的“焦點(diǎn)”。這塊地段、配套、文化底蘊(yùn)都不錯(cuò)的商住地，卻爆了一個(gè)大冷門(mén)：融信以總價(jià)10.19億元、樓面價(jià)31551元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率僅為24.41%。比周邊2017年創(chuàng)下的最高40766元/平方米的樓面價(jià)，低了9千多元，降幅不可謂不大。
杭州土地市場(chǎng)掉頭向下了？分析人士卻否認(rèn)了這種說(shuō)法，影響價(jià)格的是所拍地塊的自身瑕疵。首先，地塊出讓要求商業(yè)比例不少于22%、配建10%的公共租賃住房、幼托用房等配建小項(xiàng)，剩下的純可售住宅只有約2萬(wàn)平方米。此外，地塊體量小、形狀又不規(guī)整、邊上都是居民區(qū)，這些都限制了地塊的開(kāi)發(fā)。試想，一塊房子不太好造、錢(qián)又賺不多的土地，會(huì)有多少開(kāi)發(fā)商感興趣？
另外兩塊純宅地中，上塘地塊，即原傳媒學(xué)院校區(qū)，就比較受歡迎。區(qū)域內(nèi)上一次出讓是在2017年9月，當(dāng)時(shí)金茂集團(tuán)以35243元/平方米的樓面價(jià)、22%自持拿下，這也是板塊內(nèi)的最高樓面價(jià)。這次，經(jīng)過(guò)114輪的激烈出價(jià)，大家房產(chǎn)以上限價(jià)格27億元、樓面價(jià)36556元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率69.8%，自持5%、還需要配建10%的公共租賃住房。業(yè)內(nèi)人士指出，將來(lái)的保本房?jī)r(jià)約5.5萬(wàn)元/平方米。
而最火爆的要屬之江地塊，經(jīng)過(guò)131輪報(bào)價(jià)，祥生地產(chǎn)以總價(jià)26.98億元、樓面價(jià)19608元/平方米競(jìng)得，溢價(jià)率為69.9%，自持50%，成為杭州主城區(qū)宅地自持的第二高。之江地塊廝殺如此激烈，與該區(qū)域擁有較大的地價(jià)房?jī)r(jià)差相關(guān)。周邊二手房，以之江悅為例，目前掛牌均價(jià)約3.3至3.5萬(wàn)元/平方米，近2萬(wàn)元的樓面價(jià)給了開(kāi)發(fā)商較大的盈利空間。
“雖然價(jià)格上沒(méi)有明顯下降，但上塘地塊在自持比例上，有很大的下降。之江地塊雖然自持比例有上升，但地塊更好，離地鐵更近。”浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛指出。在2018第一拍中，開(kāi)發(fā)商不再不計(jì)成本拿地。“2018年1月杭州開(kāi)啟的土地大拍賣(mài)，將使開(kāi)發(fā)商拿地的焦慮情緒有所緩和。”據(jù)統(tǒng)計(jì)，1月杭州十區(qū)將出讓37宗土地、總面積2167畝創(chuàng)下新高。其中涉宅地達(dá)23宗；主城區(qū)19宗，熱門(mén)的城東新城、濱江、上塘、申花、三墩等核心區(qū)域均有土地出讓。
此外，在商業(yè)地塊上，小營(yíng)紫 陽(yáng)地塊被廣宇集團(tuán)以底價(jià)3.88億元一次競(jìng)得，樓面價(jià)為14851元/平方米，溢價(jià)率0%。杭州國(guó)際商貿(mào)城地塊，由杭州玖運(yùn)貨運(yùn)代理有限公司和杭州應(yīng)和物業(yè)管理有限公司以8億元總價(jià)競(jìng)得，樓面價(jià)為7075元/平方米，溢價(jià)率為13.5%。
2018杭州市的土地首拍，雖沒(méi)明顯降溫，但可以發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商不再瘋狂，理性地“挑挑揀揀”開(kāi)始回歸。值得注意的是，三家拿地開(kāi)發(fā)商都是各自區(qū)域的深耕者，融信在新地塊旁開(kāi)發(fā)過(guò)杭州公館、融信公館，大家房產(chǎn)在上塘地塊附近與綠城合作了一房難求的金麟府，諸暨房企祥生地產(chǎn)在2016年進(jìn)入杭州后“專(zhuān)注”之江板塊，房企拿地變得更有側(cè)重點(diǎn)。“事實(shí)上，這就是一種理性的表現(xiàn)。”丁建剛分析。
