017住宅成交大數(shù)據(jù)
去年一年，廣州樓市經(jīng)歷了各種調(diào)控政策的洗禮，全年網(wǎng)簽量對比2016年有明顯下跌。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控“陽光家緣”的數(shù)據(jù)，2017年廣州一手住宅網(wǎng)簽成交89859套，比2016年的127887套減少38028套，同比下降29.74%；均價方面，2017年廣州一手住宅網(wǎng)簽均價為16451元/m2，比2016年的16689元/m2下降238元/m2，同比下降1.43%。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部分析，從去年每月的情況來看，一手樓市走勢可分為三個階段——
行情回顧：
年中跌至低谷 年底“小翹尾”
第一階段為1~4月，該階段首先延續(xù)了2016年的市場熱度，3月出現(xiàn)“小陽春”，買家因擔心信貸收緊而抓緊入市步伐，3月底調(diào)控政策陸續(xù)出臺后，買賣雙方抓緊時間成交，促使網(wǎng)簽量連續(xù)兩月突破萬套。
第二階段為5~9月，從5月開始網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅回落，調(diào)控“威力”初顯，受諸多因素影響，該階段新批供應量減少，信貸收緊，買賣雙方均進入觀望階段，市場成交處于全年低谷。
第三階段為10~12月，調(diào)控經(jīng)過半年時間“消化”，市場有所回暖。由于廣州購房需求仍在，同時新批預售量較早前增加，買家選擇空間增大。另一方面，開發(fā)商受年底業(yè)績沖刺、資金周轉壓力等因素影響，加快了開盤和推貨節(jié)奏，還有部分樓盤推出了特價房、折扣等讓利方式刺激成交，去年年底出現(xiàn)了一小波“翹尾”行情。
成交盤點：
外圍區(qū)域占比越來越大
在“房子是用來住的，不是用來炒的”思路下，再加上二手住宅成交占比增加，未來廣州一手住宅整體成交逐漸萎縮恐怕是大勢所趨。而目前外圍五郊區(qū)的成交占比也越來越明顯，2017年廣州11區(qū)中，外圍五郊區(qū)的網(wǎng)簽量達到66132套，中心六區(qū)則僅網(wǎng)簽了23727套，其中黃埔一個區(qū)的網(wǎng)簽量就有16587套，占了中心六區(qū)網(wǎng)簽量的近七成。
在各區(qū)網(wǎng)簽量中，增城奪得銷冠，一個區(qū)就網(wǎng)簽了26531套，占全市總網(wǎng)簽量的近三成，南沙、花都和黃埔的網(wǎng)簽量也都過萬套，成交最少的越秀區(qū)全年僅網(wǎng)簽295套。
2017年網(wǎng)簽套數(shù)前十名樓盤，成交均超過1500套，其中番禺的廣州亞運城以2961套成為全年網(wǎng)簽套數(shù)冠軍，花都的廣州萬達城以2479套位居第二，增城的綠湖國際城以2176套位居第三，增城的金地香山湖以2095套名列第四，黃埔的萬科幸福譽以2078套位列第五。
2017商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)
“3·30”政策威力橫掃公寓 成交大跌
寫字樓供應成交大增
廣州日報訊 （全媒體記者李鳳荷）根據(jù)中原地產(chǎn)研究發(fā)展部監(jiān)控“陽光家緣”的數(shù)據(jù)顯示，2017年廣州市一手商業(yè)地產(chǎn)因?qū)傩圆灰粯樱ⅰ⑸啼伜蛯懽謽鞘袌龀霈F(xiàn)相異的走勢。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，廣州市一手商鋪2017年市場供應量同比減少26%，成交量同比保持平穩(wěn)上揚。
寫字樓供應大幅增長193%，達到88.26萬平方米，其中多棟寫字樓進入市場，不過超過一半不對外銷售，多是自用或?qū)ν獬鲎狻Ａ硪恢匾颍?ldquo;3·30”政策出臺后，最小分割單位不小于300平方米，不少未報批項目需重新設計并報批，不少原規(guī)劃設計成公寓產(chǎn)品的轉向?qū)懽謽恰?017年廣州產(chǎn)業(yè)升級力度大，城市吸引力不斷提升，市場對寫字樓的投資信心及需求升級，尤其公司整棟購入等大宗交易活躍，整體拉升市場成交量價走勢。在2017年年底，廣州市出臺一個針對“舊改”商業(yè)物業(yè)的新規(guī)，“舊改”商業(yè)物業(yè)可豁免“最小分割面積不得低于300平方米”的規(guī)定，市場認為此舉將為部分項目的小面積商用物業(yè)“松綁”。中原專家認為，2018年隨著廣州各項產(chǎn)業(yè)政策的深化，寫字樓市場利好將可以持續(xù)。
“3·30”政策劍指公寓，故整體市場供求量下降，2017年成交2.08萬套，同比下降42%，不過市場并未出現(xiàn)以價換量，市場成交價較2016年上升22%。“3·30”政策是2017年廣州商用物業(yè)市場的主要影響因素，政策劍指類住宅的公寓物業(yè)，故“3·30”前后公寓月均成交量跌幅達到70%。
從左表“3·30”政策出臺前后的數(shù)據(jù)對比可以看到，該政策的目的是促使商用物業(yè)回歸商辦本質(zhì)，商鋪、寫字樓物業(yè)具備較強的商業(yè)、商務屬性，整體需求基本未受到影響。“3·30”后商鋪物業(yè)月均成交量較“3·30”前跌幅屬合理波動，寫字樓月均成交量則更是上升57%，公司大宗購入寫字樓案例頻現(xiàn)，突出體現(xiàn)辦公本質(zhì)。
2018樓市走向大預測
今年影響樓市五大因素：調(diào)控、信貸、預期、產(chǎn)業(yè)、交通
房企調(diào)整戰(zhàn)略 行業(yè)進入“慢模式”
日前，合富研究院發(fā)布的《2018年廣州市房地產(chǎn)市場展望》報告指出，2018年廣州樓市的特征是：長效機制建設期“維穩(wěn)”仍是主基調(diào)，調(diào)控政策難退出。供給側改革持續(xù)，供地方式轉變，增加租賃住房供應，捆綁產(chǎn)業(yè)用地出讓是重點。土地市場發(fā)生變革，租賃住房、高地價項目、產(chǎn)業(yè)復合地產(chǎn)將成為未來房地產(chǎn)市場的供應主流，房企將調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，行業(yè)進入“慢模式”。預計2018年房企合理定價走貨或會增多，整體樓市趨向平穩(wěn)發(fā)展。
廣州日報訊 （全媒體記者王荔玨）調(diào)控措施延續(xù)、信貸環(huán)境變化、供求雙方預期、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及軌道交通建設，將是2018年影響廣州房地產(chǎn)市場的主要因素。
調(diào)控：“限”字不會退出
從政策層面看，早在2016年12月，中央就首次提到“建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”。過去的樓市調(diào)控政策，以限購、限貸為主，更多的是針對樓市短期需求的調(diào)控。這類行政調(diào)控手段，雖然暫時遏制了房價上漲的勢頭，但一旦退出，房價很快出現(xiàn)報復性反彈。因此，“加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”被提上議事日程。
在這一大背景下，2017年全國和廣州樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，降低金融杠桿、抑制周轉、推進供給側改革等。在時間節(jié)點上，上半年調(diào)控政策加碼，市場監(jiān)管力度加大，大力平穩(wěn)市場；下半年土地出讓方式改革，推動租售并舉。2018年中央經(jīng)濟工作會議提出加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度；完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。
因此，在房地產(chǎn)的供給側改革未取得關鍵進展、在“租售并舉”局面未完成、在“長效機制”未實質(zhì)推進完善之前，現(xiàn)行限購、限貸、限售等措施料將長期實施。
金融：去杠桿需求降溫
從資金層面看，近年來，伴隨金融杠桿的提高，國內(nèi)資產(chǎn)價格不斷上升，房地產(chǎn)對信貸資源的“虹吸”效應十分明顯，2016年以來房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例在40%以上。如果金融杠桿無法節(jié)制，則經(jīng)濟將“脫實向虛”，金融風險不斷積累。從2017年起，由M2增速不斷下降可以看出，國內(nèi)已處于金融“去杠桿”進程。全球流動性受美國加息及縮減資產(chǎn)負債表影響，9月后多個主要國家陸續(xù)加息，使全球貨幣緊縮預期進一步明朗。2018年因應全球貨幣環(huán)境變化，國內(nèi)或存在加息可能。
未來信貸收緊及資金成本上升將抑制房企的資金來源和開發(fā)獲利水平，資金回籠壓力不斷上升，未來房企理性定價走貨的情況或會增加。而信貸收緊及實際利率上升在需求端也會加大購房者的支付壓力，從而導致需求下降，“去杠桿”將使得資產(chǎn)價格升幅顯著趨緩。
供地：延續(xù)“一地一策”
從土地供應看，建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度的核心在于土地出讓方式的轉變。新的供地方式下，廣州居住類用地中住房租賃指標明顯增加；商業(yè)金融辦公及綜合用地，更偏重企業(yè)實力及產(chǎn)業(yè)相關要求，更著重由“產(chǎn)城融合發(fā)展”所帶來的長期收益。
廣州市2017年推出首宗租賃住房用地，計劃未來5年供應825公頃租賃住房用地；同時，由政府主導，鼓勵村引入房企推進村改，以加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。近五年廣州市商品住房年均成交面積約1000萬平方米，而居住用地年均供應總建筑面積僅600萬平方米，市場仍有缺口。
預計2018年廣州將延續(xù)2017年四季度“一地一策”的多元供地方式，強調(diào)產(chǎn)業(yè)的引進及運營要求，將繼續(xù)通過土地運作“運營”城市。“一地一策”的多元供地方式，對抑制地價過快上升，穩(wěn)定市場預期起到較大的作用。去年3月前，供地方式以“限地價+競配建”為主；4~7月，供地方式加入“競自持”，成交樓面價和溢價率降低，但需自持20%~55%；四季度，在政府實施“一地一策”的多元供地方式后，地價過快上漲的勢頭受到抑制，但居住用地供應不足的情況仍將延續(xù)到2018年。
2018商業(yè)地產(chǎn)大預測
商鋪寫字樓前景保持樂觀
公寓供應和成交繼續(xù)下探
廣州日報訊 （全媒體記者李鳳荷攝影報道）中原地產(chǎn)研究發(fā)展部人士預測，對于三種不同的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品——公寓、寫字樓和商鋪，2018年將會有不同的發(fā)展路徑。
對于商鋪市場，隨著近幾年積極調(diào)整應對，傳統(tǒng)商場逐步增加體驗式業(yè)態(tài)，同時主動擴展線上線下，加強與消費者互動，商業(yè)市場投資信心回升。更多作為社區(qū)配套的商鋪，在高質(zhì)量發(fā)展、消費升級等發(fā)展目標的引領下，將會繼續(xù)成為商鋪投資市場的主力，預計2018年整體走勢將會比2017年更好。
對于寫字樓市場，“十三五”期間國家重點發(fā)展人工智能、科技創(chuàng)新、云計算、節(jié)能環(huán)保、新能源等高新產(chǎn)業(yè)，新興行業(yè)的企業(yè)需求將成為2018年寫字樓市場的主力和亮點，對寫字樓需求將進一步增長，對2018年寫字樓市場走勢保持樂觀。
至于公寓市場，商辦項目產(chǎn)品設計、規(guī)劃、報批環(huán)節(jié)已規(guī)范，市場供應量和成交量進一步下探應該是大概率事件。值得注意的是，最新政策顯示，“政策允許、符合條件的‘舊改’項目可不按‘3·30’政策相關要求執(zhí)行”，這對“舊改”項目集中區(qū)域有一定利好，不過占比不會大。公寓市場走淡是必然趨勢，市場會主要以消化庫存為主，但預期2018年成交量跌幅不會太大。
2018熱點板塊話你知
地鐵助力 外圍板塊更熱
預計全年新增貨量達10.8萬套
廣州日報訊 （全媒體記者王荔玨、陳白帆）在市場供應方面，據(jù)合富研究院監(jiān)測，按照施工進度統(tǒng)計， 預計2018年廣州新增貨量可達10.8萬套，高于2014~2016年的水平。按目前的施工進度，全市約6萬套新貨已達到預售條件，相當于2017年1~11月全市的新增貨量。另據(jù)監(jiān)測， 2018年預計高地價項目新增貨量約2.3萬套，占全市新增貨量的兩成左右，共來自42個高地價項目。
中原預測：
二三季度迎來供應高峰
廣州中原研究發(fā)展部預測，2018年中心區(qū)可以留意天河的奧體珠江花城（油制氣廠“舊改”項目）、小新塘兩大全新項目，預計供應面積可達17.5萬平方米。此外，白 云民科園、白 云新城預計將有全新盤推出。
而供貨大區(qū)黃埔主要依靠現(xiàn)有樓盤加推，預計知識城、長嶺居將會成為供應主力，全新盤有望在二、三季度陸續(xù)面市，長嶺居、香雪板塊均有新盤推貨，預計該部分供應量達26.5萬平方米。
外圍區(qū)域方面，2018年一手住宅供應將由增城、南沙領銜，增城主要以在售樓盤加推新貨為主，供應板塊集中在朱村東以及荔城。作為2015~2016年的供地大區(qū)之一，南沙多個新項目有望在2018年面市，預計將為市場帶來53.5萬平方米的全新貨量以及60萬平方米的加推新貨。除上述兩區(qū)外，其余區(qū)域?qū)⒅饕耘f盤加推為主。
就整體推貨形勢而言，預計2018年二季度末到三季度初，將會迎來供應高峰期，市場對調(diào)控政策的消化超過一年，預期屆時成交會有所回升。
合富預測：
地鐵+產(chǎn)業(yè)催生主力板塊
2017年年底，增城、黃埔、南沙、花都均開通地鐵，這令樓市供應的主力板塊增城新塘、黃埔知識城、南沙金洲蕉門河、南沙灣、花都新華中心、汽車城等直接受益。
近年來，這些板塊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速，如黃埔知識城大力發(fā)展生物醫(yī)藥和人工智能，新引入GE生物、百濟神州均為全球生物醫(yī)藥龍頭企業(yè)，千億級產(chǎn)業(yè)規(guī)模起點高。引入AI龍頭阿里云，帶來1000多個高技術崗位，以及人工智能產(chǎn)業(yè)鏈條。增城新塘則以發(fā)展新一代信息技術和總部經(jīng)濟為主，以富士康千億級高端顯示產(chǎn)業(yè)集群為代表。加上引入保利、新世界、豐樂區(qū)域總部，打造凱達爾樞紐、珠江國際創(chuàng)業(yè)中心，發(fā)展總部經(jīng)濟。
番禺則發(fā)力新一代信息技術及智能與新能源汽車產(chǎn)業(yè)，重點引入思科智慧城，并打造廣汽新能源汽車基地。南沙積極打造國際性的金融服務平臺，引入國際金融論壇、建設國際金融島，引入基于飛機船舶運輸?shù)娜谫Y租賃服務平臺、私募股權投資中心等。
業(yè)界認為，“產(chǎn)業(yè)”和“交通”是促進區(qū)域市場價值的最關鍵因素。作為粵港澳大灣區(qū)核心城市廣州，未來幾年的產(chǎn)業(yè)升級和交通建設處于快速發(fā)展期，將大大提升這些板塊的市場價值。
