一個(gè)樓市大年過(guò)去了。過(guò)去的一年，房地產(chǎn)就像是一根敏感的神經(jīng)，一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著人們的喜怒哀樂(lè)。
隨著2017年的結(jié)束，2018年的開(kāi)啟，杭州樓市將會(huì)發(fā)生什么變化？我們提出了七個(gè)問(wèn)題，這些問(wèn)題都是購(gòu)房者最為關(guān)注的話(huà)題。我們嘗試著做出自己的判斷，但最終的結(jié)果，需要用一整年來(lái)驗(yàn)證。
問(wèn)號(hào)一：
杭州樓市調(diào)控會(huì)放松嗎
從全國(guó)層面講，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議談到房地產(chǎn)市場(chǎng)：“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。”
緊接著，住建部的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出：“2018年將對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。”
其實(shí)這些論調(diào)都在強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。2018年，“房住不炒”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)，將在政策層面繼續(xù)推進(jìn)落實(shí)。
目前杭州的庫(kù)存仍較為緊張，調(diào)控2018年大概率持續(xù)。
一位本土房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人則給出了自己的觀點(diǎn)：2018年杭州樓市依舊會(huì)繼續(xù)保持調(diào)控的態(tài)勢(shì)，但局部可能會(huì)有所調(diào)整：比如預(yù)售證可能不會(huì)卡得那么緊，高價(jià)盤(pán)也會(huì)有序地進(jìn)入市場(chǎng)。
問(wèn)號(hào)二：
杭州板塊會(huì)不會(huì)分化
杭州已經(jīng)連續(xù)兩年為成交大年，2016年新房銷(xiāo)售了202429套，2017年也達(dá)172409套，整體購(gòu)買(mǎi)力透支厲害，隨著2018年整體購(gòu)房預(yù)期的下降，成交量也會(huì)有所下降。
不過(guò)，杭州作為熱點(diǎn)二線城市，亞運(yùn)會(huì)和地鐵建設(shè)的利好都有明確的時(shí)間表，且人才凈流入排名全國(guó)第一，因而杭州房?jī)r(jià)有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
但就板塊的均價(jià)而言，可能會(huì)出現(xiàn)分化。一些熱門(mén)板塊房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，而一些供應(yīng)充足、競(jìng)爭(zhēng)激烈的板塊，或許會(huì)出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，板塊房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)。
問(wèn)號(hào)三：
會(huì)不會(huì)有項(xiàng)目虧損入市
2017年12月，不少高端樓盤(pán)領(lǐng)出預(yù)售證，其中不乏綠城鳳起潮鳴、信達(dá)濱江壹品等單價(jià)在7萬(wàn)元/m2以上的高端住宅，而這批房源的入市，也在傳遞一個(gè)信號(hào)：這些單價(jià)超高的樓盤(pán)，將有序緩慢地進(jìn)入市場(chǎng)。
不過(guò)，從一些高價(jià)地的拿地開(kāi)發(fā)商來(lái)看，除了綠城、濱江、融創(chuàng)等擅長(zhǎng)營(yíng)造高端住宅的品牌房企外，近兩年，杭州涌現(xiàn)出不少“激進(jìn)”的外來(lái)開(kāi)發(fā)商，他們也都在不同時(shí)期拿了高價(jià)地，直至現(xiàn)在仍未動(dòng)工。知名地產(chǎn)專(zhuān)家丁建剛對(duì)此有這樣的觀點(diǎn)：在過(guò)去的一年半內(nèi)，部分開(kāi)發(fā)商的高價(jià)地塊可能會(huì)重演2014年的一幕，無(wú)論限價(jià)與否，都可能虧損入市。
在一些出讓地塊較多，地價(jià)又明顯過(guò)高的板塊，特別是樓面價(jià)甚至高過(guò)周邊樓盤(pán)在售價(jià)，如果不是特別強(qiáng)大的品牌開(kāi)發(fā)商操盤(pán)，一般房企高價(jià)拿地，或面臨困境。價(jià)格調(diào)控尚未取消，這些高價(jià)地項(xiàng)目很有可能平價(jià)或者略微虧本入市。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，以艮北新城為例，今年最高樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到30841元/m2，而2017年板塊內(nèi)新房成交均價(jià)為30192元/m2，面粉已經(jīng)貴過(guò)面包。
問(wèn)號(hào)四：
庫(kù)存量會(huì)觸底反彈嗎
2017年杭州樓市庫(kù)存一度陷入低谷，最低時(shí)只剩24727套。目前庫(kù)存維持在30000套左右，按2017年的成交量，如果沒(méi)有新增供應(yīng)補(bǔ)充，去化周期僅3.3個(gè)月左右。
據(jù)錢(qián)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2015年~2016年成交的地塊，只剩個(gè)別還沒(méi)有入市，已經(jīng)入市的樓盤(pán)甚至有不少已經(jīng)清盤(pán)。2017年出讓的地塊將成為2018年絕對(duì)的供應(yīng)主力。
主城區(qū)2018年將有100余個(gè)新盤(pán)入市，特別是江干區(qū)，區(qū)域內(nèi)包括牛田、彭埠、田園等多個(gè)板塊，入市新盤(pán)將超過(guò)20個(gè)。余杭、蕭山2018年有望入市的新盤(pán)數(shù)量均超過(guò)20個(gè)。2017年剛剛撤市設(shè)區(qū)的臨安，土地成交火爆，2018年將有13個(gè)新盤(pán)入市。
除了這些即將入市的新盤(pán)，2018年1月，杭州又掛牌出讓了39宗土地，主要集中在主城、臨安和蕭山，建筑面積達(dá)300余萬(wàn)平方米。1月份的出讓地塊也將在第四季度上市。
杭州現(xiàn)有的庫(kù)存量在2018年將得到大量補(bǔ)充，而2018年新入市項(xiàng)目大多價(jià)格較高，成交量或因此下降，因而庫(kù)存量和去化周期觸底反彈幾乎是必然，但時(shí)間上，可能會(huì)出現(xiàn)在下半年。
問(wèn)號(hào)五：
二手房?jī)r(jià)格還能堅(jiān)挺嗎
錢(qián)報(bào)記者從一些中介門(mén)店了解到，從去年初到去年10月，同小區(qū)房源一直呈上漲態(tài)勢(shì)，有些板塊甚至出現(xiàn)了二手房?jī)r(jià)格貴過(guò)新房?jī)r(jià)格的不正常現(xiàn)象。但從2017年11月開(kāi)始，二手房的成交量銳減，隨之而來(lái)的是價(jià)格開(kāi)始趨于穩(wěn)定。
2018年，新房的供應(yīng)量將得到補(bǔ)充，如果限價(jià)持續(xù)，那么新房的價(jià)格具有更高性?xún)r(jià)比，購(gòu)房者會(huì)偏向于選擇新房。如果這種趨勢(shì)一直持續(xù)，二手房?jī)r(jià)將會(huì)在2018年出現(xiàn)均價(jià)下調(diào)。
問(wèn)號(hào)六：
“全款”還會(huì)成為熱詞嗎
在去年樓市最火爆的階段，無(wú)論是郊區(qū)的百萬(wàn)元樓盤(pán)，還是市中心近千萬(wàn)元的豪宅項(xiàng)目，許多樓盤(pán)都出現(xiàn)了一次性全款付清的要求。
在“錢(qián)報(bào)杭州房產(chǎn)”微信對(duì)2017年杭州樓市年度熱詞的評(píng)選中，“全款”成為購(gòu)房者心中排名第一的熱詞。確實(shí)，“全款”在去年不知“扎”了多少人的心。
但購(gòu)買(mǎi)力不可能是無(wú)限的。尤其是消費(fèi)貸流入樓市遭嚴(yán)打，2018年對(duì)于樓市預(yù)期又有所下降的情況下，再冒險(xiǎn)籌全款買(mǎi)房，風(fēng)險(xiǎn)明顯大過(guò)2017年，而收益率則會(huì)下降。
考慮到拆遷戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力大多集中在去年，而且能夠負(fù)得起全款的購(gòu)房者大多已經(jīng)上車(chē)，手里沒(méi)了房票。2018年除了少數(shù)熱門(mén)板塊的熱門(mén)樓盤(pán)，全款將不會(huì)再成為主流。
問(wèn)號(hào)七：
購(gòu)房者會(huì)重歸理性嗎
對(duì)于杭州樓市來(lái)說(shuō)，隨著調(diào)控的收緊，風(fēng)向開(kāi)始逐漸改變，正在趨于理性。
從去年底幾次跑盤(pán)和各售樓處的反映來(lái)看，許多樓盤(pán)不再人頭攢動(dòng)，投資客明顯變少，即便有投資屬性，也是“投資兼自住”的客戶(hù)居多。據(jù)幾個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)反映，購(gòu)房者的下單過(guò)程變長(zhǎng)了，心理預(yù)期有了波動(dòng)，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的心理博弈，也進(jìn)入了一個(gè)新的階段。
全國(guó)層面，防范系統(tǒng)性金融性風(fēng)險(xiǎn)的要求作為2018年的工作重點(diǎn)，因此，想利用杠桿或其他渠道來(lái)低成本投資，顯然已是不可能了。當(dāng)然，出于對(duì)杭州中長(zhǎng)期的看好，投資客依舊會(huì)盯著杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，但2018年，他們應(yīng)該會(huì)暫時(shí)偃旗息鼓，等待盤(pán)整結(jié)束后，新的上升周期的到來(lái)。
