2017年多個(gè)中小型房企紛紛定下了千億元的規(guī)模夢(mèng)想，只有拿到了規(guī)模后才能搶占生存空間已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)。于是地塊對(duì)賭、高杠桿操作也成為規(guī)模路上的代價(jià)。只要成功，一切都值得，而一旦失敗，從頭再來(lái)的機(jī)會(huì)卻很難再有。
關(guān)鍵的千億“任何促動(dòng)都沒(méi)有對(duì)手的成功所帶來(lái)的刺激更為直觀和猛烈”，一位閩系地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)人士告訴北京（樓盤）商報(bào)記者，去年多家房企實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，從原有的中等房企水平逼近千億元級(jí)別，尤其是“福建同鄉(xiāng)”的成功，讓他的老板已無(wú)法淡定地固守安全的負(fù)債率、合理的利潤(rùn)率等數(shù)據(jù)和指標(biāo)。他透露，公司計(jì)劃未來(lái)在上市融資、拿地并購(gòu)等方面尋求更為積極的擴(kuò)張策略，“換句話說(shuō)，老板想再激進(jìn)一點(diǎn)”。
據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2017年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP 200》排行榜顯示，2017年，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額1007.2億元，首破千億元大關(guān)。2016年該公司銷售額僅為400億元，還是一家不折不扣的中等規(guī)模房企；無(wú)獨(dú)有偶，陽(yáng)光城去年從公司高層人事到企業(yè)發(fā)展策略都呈現(xiàn)大幅調(diào)整。調(diào)整后的陽(yáng)光城在2017年實(shí)現(xiàn)簽約金額915.3億元，2016年陽(yáng)光城銷售額則為487.2億元；此外，中梁地產(chǎn)業(yè)績(jī)則從2016年的336.8億元一躍提高到2017年的757.9億元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)125%。三年內(nèi)，中梁地產(chǎn)從偏安一隅的溫州（樓盤）迅速進(jìn)入11個(gè)省份，實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局；新力地產(chǎn)從2016年的161億元銷售額到2017年的428億元銷售額也僅用了一年時(shí)間。
業(yè)內(nèi)人士表示，如此多的“黑馬”爆發(fā)尚屬首次，規(guī)模也成為2017年最常提及的關(guān)鍵詞。隨著行業(yè)集中度提升，房企競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，規(guī)模依然是企業(yè)發(fā)展第一要?jiǎng)?wù)，眾多銷售額在數(shù)百億元左右的中小房企紛紛提出千億目標(biāo)。
“福晟將力爭(zhēng)2020年邁入千億元房企行業(yè)”，來(lái)自福建的閩系房企福晟地產(chǎn)的相關(guān)人士表示，福晟兩年內(nèi)在深圳（樓盤）、廣州（樓盤）、鄭州（樓盤）、福州（樓盤）等幾十個(gè)城市取得70多個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積3800萬(wàn)平方米，總貨值超6800億元。
要么離開要么做大
逆水行舟不進(jìn)則退。面對(duì)行業(yè)生態(tài)環(huán)境的巨變，中小企業(yè)要么轉(zhuǎn)型，要么做大。另一家房企負(fù)責(zé)人曾向北京商報(bào)記者表示：“只有做大了規(guī)模才能搶占生存空間，否則就有被吞掉的危險(xiǎn)。”2017年下半年以來(lái)，中小房企發(fā)展明顯加速，特別是那些提出千億元目標(biāo)的企業(yè)已經(jīng)不下50家，沖擊千億元門檻對(duì)于房企而言已是“基本任務(wù)”。該負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者舉例稱，身邊很多兄弟企業(yè)，由于發(fā)展放緩，被甩在后面，土地儲(chǔ)備不足，再加上沒(méi)有能力拿地，逐漸淡出了行業(yè)，或退出或被兼并。
與之相對(duì)的是，另一部分中小房企則通過(guò)擴(kuò)大融資渠道，加大杠桿力度，同時(shí)加大土地儲(chǔ)備實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張，以及向規(guī)模化邁進(jìn)。易居智庫(kù)市場(chǎng)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，這類企業(yè)通常情況思路都比較清晰，上市、拿地、并購(gòu)、高周轉(zhuǎn)等動(dòng)作都比較堅(jiān)決。同時(shí)，這類企業(yè)往往通過(guò)遷移總部、進(jìn)京入滬、全國(guó)布局等動(dòng)作在表現(xiàn)出清晰的發(fā)展思路的同時(shí)，也顯示企業(yè)強(qiáng)勢(shì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)和野心，這些企業(yè)往往也能得到資本市場(chǎng)的青睞，一旦投融資節(jié)奏踩準(zhǔn)了，實(shí)現(xiàn)跨越式的增長(zhǎng)并非天方夜譚。
中小房企的“陷阱”
值得一提的是，2017年，除了17家千億元房企外，還有22家500億-1000億元房企。這表明當(dāng)前500億元規(guī)模以上的中大型房企數(shù)量已達(dá)39家，銷售總額達(dá)到5.64萬(wàn)億元，占2017年度全國(guó)商品房銷售總額幾乎一半。在強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面基本不會(huì)改變的情況下，中小房企的空間將進(jìn)一步被壓縮。
中小房企惟有沖上千億元規(guī)模才有未來(lái)。目前來(lái)看，中梁、融信、藍(lán)光金科已達(dá)700億元規(guī)模，遠(yuǎn)洋、金茂、首開、祥生、濱江則在600億元規(guī)模上下。此外，龍光、首創(chuàng)、中鐵建、融僑、美的已突破500億元大關(guān)。這些企業(yè)未來(lái)都是沖刺千億元房企的熱門公司。
但業(yè)內(nèi)專家也發(fā)出警示，未來(lái)對(duì)于中等規(guī)模的企業(yè)而言，要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定快速擴(kuò)張，關(guān)鍵是要準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)的走勢(shì)，尤其要確保資金與拿地匹配，一旦出現(xiàn)融資不到位、資金鏈緊張的情況，拿了太多“地王”，或是地塊太大，出現(xiàn)去化周期過(guò)長(zhǎng)等被動(dòng)因素，都會(huì)讓企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)際上，此前行業(yè)內(nèi)就不乏一些中小房企投資過(guò)于激進(jìn)，陷入負(fù)債率高企的泥潭，以至于錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)快速成長(zhǎng)期的案例。
用“多快好省”來(lái)形容中小房企未來(lái)的發(fā)展路徑可能比較貼切。具體而言，“多”就是多拿小幅優(yōu)質(zhì)地塊，少拿高價(jià)大幅地塊，以此分散風(fēng)險(xiǎn)，避免一塊“地王”拖累整個(gè)企業(yè)發(fā)展的情況出現(xiàn)。“快”則表明企業(yè)銷售高周轉(zhuǎn)的重要性，省則是企業(yè)必須控制成本，盡可能減少企業(yè)不必要的支出和浪費(fèi)。
當(dāng)下，“小而美”對(duì)中小房企而言或許僅剩傳說(shuō)。但對(duì)賭地價(jià)、高杠桿風(fēng)險(xiǎn)仍舊利劍高懸，一旦失敗，再來(lái)一次的機(jī)會(huì)則不復(fù)存在。
