2017年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行平穩(wěn)，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮了重要作用。多種跡象表明，在“房子是用來住的，不是用來炒的”指導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)收窄態(tài)勢(shì)，未來隨著“去庫存、去杠桿”的推進(jìn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能進(jìn)一步降溫。
過去20年中，沒有哪一年的調(diào)控政策密集發(fā)布程度接近2017年。在這種背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已從高速增長(zhǎng)的“黃金十年”進(jìn)入到政策周期波動(dòng)幅度較大的“白銀時(shí)代”，全國(guó)已有110個(gè)城市累計(jì)發(fā)布250多次調(diào)控政策，包括限購、限貸、限售、房貸和開發(fā)貸定向加息，在此之下，2017年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資基本保持穩(wěn)定。
熱點(diǎn)城市降溫明顯，需求端去庫存顯效
從供給側(cè)投資角度看，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2015年降至1%“冰點(diǎn)”后，在2016年逐步回升，2017年上半年增速持續(xù)沖高，前4月累計(jì)增速達(dá)9.3%，創(chuàng)近兩年新高；此后緩步下行，前11月累計(jì)同比增速維持在7.5%，較1-10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。這無疑說明2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速更顯穩(wěn)健、溫和、理性。
此外，土地購置面積同比增速在2017年年初由負(fù)轉(zhuǎn)正后，一直保持著穩(wěn)步增長(zhǎng)，土地市場(chǎng)熱度不減，2017年1-9月份土地成交累計(jì)同比上升12.2%，較2016年全年土地成交同比增長(zhǎng)3.4%有大幅增長(zhǎng)，土地成交一直是房地產(chǎn)新開工面積帶動(dòng)投資增長(zhǎng)的領(lǐng)先指標(biāo)。但從資金來源上，定金、預(yù)收款及按揭所占比例從原來的30%提高到目前的47%，投資資金更多依靠房地產(chǎn)銷售。由此，未來房地產(chǎn)投資或?qū)⒗^續(xù)下降。
從需求側(cè)看，全國(guó)商品房銷售面積同比增速從2017年初的25.1%回落到2017年1-11月份的7.9%，其中，商品住宅從23.7%回落到5.4%。商品房待售面積從2017年1-2月的7.06億平方米下降到1-11月的5.96億平方米，整體降幅約15%，其中，住宅待售面積較年初最高點(diǎn)減少6178萬平方米。可見，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存取得積極進(jìn)展。
一般而言，樓市庫存水平與房?jī)r(jià)漲跌直接相關(guān)。
從房?jī)r(jià)漲幅看，2017年，70個(gè)大中城市商品住宅售價(jià)同比上漲的城市的平均漲幅持續(xù)下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2017年5月份開始，上海、北京出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比“零增長(zhǎng)”，深圳房?jī)r(jià)環(huán)比下跌；到2017年11月份，11個(gè)熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格跌回一年前，熱點(diǎn)城市的降溫更是明顯。
總體來看，近年來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)已逐步分化，一部分以去庫存為目標(biāo)，另一部分大城市周邊城市以控房?jī)r(jià)為主。隨著限購、限貸政策實(shí)施及預(yù)售證的限發(fā)，以往熱炒買房的現(xiàn)象受到抑制，非理性需求得到有效控制，這也從商品房銷售數(shù)據(jù)上得以反映。可以說，擠出投資、投機(jī)需求后的市場(chǎng)，增幅以平穩(wěn)下降的態(tài)勢(shì)回落，規(guī)避了更多市場(chǎng)過熱的風(fēng)險(xiǎn)。
2018年調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)
“信貸收緊”是2017年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)。在去杠桿疊加金融監(jiān)管趨嚴(yán)的大背景下，2017年，房地產(chǎn)行業(yè)的融資難度隨之大增。2017年1-11月，108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%。事實(shí)上，這一數(shù)字并未反映出房企融資的真實(shí)困難程度，個(gè)別房企的高額融資拉高了整體水平。比如2017年1-11月，恒大和陽光城分別融得資金1724億元和1036億元，創(chuàng)下單個(gè)房企歷年融資規(guī)模新高。如剔除上述情況，2017年前11個(gè)月的房企融資總額則為7254億元，較2016年全年下降31%。這意味著大部分房企的融資額下降明顯。
在傳統(tǒng)融資渠道受限的情況下，房企開始尋找其他融資方式。目前來看，行業(yè)融資結(jié)構(gòu)正在被資產(chǎn)證券化改變。2015年時(shí)，資產(chǎn)證券化僅占房企融資總額的0.3%；2017年前11個(gè)月，這一數(shù)字已提升至4.2%。在房企大力發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的趨勢(shì)下，未來資產(chǎn)證券化的比例還將進(jìn)一步提升。
最重要的是，“房住不炒、租購并舉”預(yù)示著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局真的要變了。
2017年以來，租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、限售等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)逐漸落地。比如三亞等城市，取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后5年才可以上市，這就使得新房疊加兩年左右的拿房本時(shí)間，杜絕了炒房可能性。北京市住建委也表示，今后五年本市將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過增加中小套型住房供應(yīng)，合理制定價(jià)格，有效推動(dòng)本市住房?jī)r(jià)格平穩(wěn)健康運(yùn)行。這些做法的核心是“房住不炒”，房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)。
可以預(yù)見，租賃市場(chǎng)發(fā)展將成為2018年住房制度改革的核心內(nèi)容，未來相關(guān)配套政策，比如土地、金融和供應(yīng)模式等政策有望進(jìn)一步細(xì)化并出臺(tái)。與此同時(shí)，2018年房地產(chǎn)短期調(diào)控不會(huì)放松，同時(shí)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)加快，調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)。
