2017年的最后一天，濟南最后一場土拍落幕。21宗土地中，14宗以底價成交，興隆片區(qū)7宗地塊爆冷流拍。在調(diào)控不放松的大背景之下，不論是漸趨平衡的供需關(guān)系，還是平穩(wěn)的房價，抑或是逐漸降溫的土拍市場，樓市都呈現(xiàn)穩(wěn)定的態(tài)勢。而12月29日的一則有關(guān)住房租賃的短消息，更讓我們隱隱看到了2018年的樓市風向。
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發(fā)展住房租賃市場，政策正在落地
2017年，山東省發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，不過，具體到各市，還沒有明確的落地政策，這也成為2018年大眾的期待。
12月29日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳發(fā)布《關(guān)于公布山東省首批住房租賃國有重點企業(yè)名單的通知》。根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，經(jīng)各市研究推薦，公布我省首批32家住房租賃國有重點企業(yè)名單。
山東省首批住房租賃國有重點企業(yè)名單
各級住房城鄉(xiāng)建設（房管）部門要進一步提高思想認識，加大對住房租賃國有重點企業(yè)的支持和扶持力度，指導督促重點企業(yè)依法經(jīng)營、創(chuàng)新發(fā)展，提高專業(yè)化、規(guī)?；?，充分發(fā)揮引領和帶動作用，促進住房租賃市場快速健康發(fā)展。
進入2018年，房地產(chǎn)的長效機制仍然處在一個建體系補框架的階段。山東財經(jīng)大學山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海認為，2018年中央經(jīng)濟工作會議中提到，要“完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。”這表明調(diào)控政策不會放松，取消限購沒有時間表，是為長效機制出臺前穩(wěn)定市場爭取時間。
“建立長效機制是系統(tǒng)體系的工作，需要慢慢完善各項配套政策。預計2018年會有越來越多的配套工作落地，體系越來越完善，也會有一些項目先動起來。”合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明說。
控制投資投機的炒房者，沒有放松的可能
既然調(diào)控不會放松，取消限購沒有時間表，那么2018年樓市會有什么變化？業(yè)內(nèi)人士普遍認為，2018年樓市將呈現(xiàn)相對穩(wěn)定平衡的態(tài)勢。
山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心特約評論員許珊說，從供應量上來看，2018年仍屬于“小年”，與2017年基本持平，與2016年相差甚遠。“上半年會呈現(xiàn)階段性偏緊情況，成交量也會較低，不過到了下半年，開發(fā)企業(yè)面臨回款壓力，會加快推盤節(jié)奏。”許珊說。
“小幅微調(diào)的可能性存在，對剛需和改善客戶有利，但是對投資投機的炒房者的控制，沒有放松的可能。開發(fā)企業(yè)不應該抱有任何幻想，應該做長期的準備工作。”孫大海說。
合富輝煌山東分公司副總經(jīng)理許傳明分析道：“2018年的需求釋放，不會像2017這樣扎堆，宏觀調(diào)控之后往往有‘搶黃燈’的心態(tài)。但是當政策預期穩(wěn)定后，被紅燈卡住的人，需求釋放就比較平穩(wěn)了。”
房價維持穩(wěn)定，土地市場趨理性
與房價直接關(guān)聯(lián)的是土地的樓面價，2016、2017年地王頻出，不過2018年土地市場預計將回歸理性。“開發(fā)商依然要補倉，需要大規(guī)模拿地，需求旺盛，因此土地市場的成交量仍會比較活躍，但是市場回歸平衡和理性之后，開發(fā)商拿地也較為理性，樓面價將比較平穩(wěn)。”許傳明說。
近期的土拍成績似乎也佐證了許傳明的觀點。12月31日，濟南市年度最后一輪土拍平淡收場，開拍十幾分鐘就結(jié)束了。興隆片區(qū)的7宗地塊，因為無人報名競買，以流拍結(jié)束。在土拍之前，傳言華潤將摘得該地塊，不過業(yè)內(nèi)人士分析，住宅樓面價過高，以及配建成本高，對開發(fā)商的吸引力不足。
由于開發(fā)商明年將集中在下半年供應，資金周轉(zhuǎn)壓力之下，也會有一些優(yōu)惠促銷政策。“明年年中以后的促銷力度和銷售手法，應該是比較有看點的。”許傳明說。
“2018年房價穩(wěn)字當頭，但也不排除小幅下滑的可能性。像濟南東部樓盤大量供應后，開發(fā)商或會采取平價走量或者降價跑量方式，營銷手段會加強。”許珊說。
