傳統(tǒng)二房東模式的利潤率很薄。隨著發(fā)展規(guī)模越來越大，如果成本控制能力、經(jīng)營能力較弱，會(huì)增加整體的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。雖然長租公寓頻頻獲得資本支持，風(fēng)口過了后仍然需要靠運(yùn)營獲得利潤，長租公寓有規(guī)模、品牌和服務(wù)，可以進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，產(chǎn)生長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。如果以運(yùn)營為主的輕資產(chǎn)和以自持為主的重資產(chǎn)能很好地結(jié)合，則能夠做到規(guī)模和利潤的平衡。
從目前經(jīng)營長租公寓的三類企業(yè)來看，相比酒店和互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具備諸多優(yōu)勢。做長租公寓對開發(fā)商而言基本沒有太多門檻：第一，主流房企本身在一二線城市開發(fā)有項(xiàng)目，手上有房源可以直接出租或賣掉再統(tǒng)一管理；第二，大房企基本布局在核心城市，這些區(qū)域近兩年的房價(jià)越來越高，導(dǎo)致買不起房而想長期租房的需求人群逐漸攀升。
對開發(fā)商來講，長租公寓意味著資本的另外一條出路，當(dāng)拿地開發(fā)模式增速不再那么高的時(shí)候，通過租賃管理，一方面獲得經(jīng)營租金和服務(wù)收益，另一方面資產(chǎn)本身的價(jià)值也獲得增長。
房企投入長租公寓可能面臨以下幾個(gè)問題：一是對這塊業(yè)務(wù)相對陌生；二是投入之后，能否盈利仍是未知；三是賣出去是不是統(tǒng)一經(jīng)營和管理還是很大的問題，如果整體持有、開發(fā)商統(tǒng)一管理相對風(fēng)險(xiǎn)較小，假如通過散售而未簽訂統(tǒng)一的管理協(xié)議，后續(xù)還可能出現(xiàn)更大的問題。
不同背景的企業(yè)盈利模式也大不相同。目前，長租公寓收入來源還是以租金為主，其正面臨著“微利或無盈利”的尷尬境地。從租金收益率來看，如果僅靠租金，長租公寓很難建立起長效的盈利模式。
未來通過服務(wù)延伸產(chǎn)品價(jià)值、通過增值服務(wù)創(chuàng)造溢價(jià)空間，或?qū)⒊蔀橄乱徊降挠ぬ濣c(diǎn)。
在資本追逐下的長租公寓行業(yè)，短期靠拼規(guī)模，長期還是拼盈利，能否在預(yù)期時(shí)間內(nèi)扭虧為盈最為關(guān)鍵。未來拿房成本越來越高將進(jìn)一步壓縮盈利空間，企業(yè)的運(yùn)營能力也將面臨更大的考驗(yàn)。
作者系同策咨詢研究部總監(jiān)
