2017年3月17日以來(lái)，市政府陸續(xù)出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控新政策（以下簡(jiǎn)稱“3·17新政”），這在實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的同時(shí)，客觀上對(duì)房屋市場(chǎng)中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生一定影響。實(shí)踐中，本市法院民事審判庭陸續(xù)受理了一批涉及“3·17新政”的房屋糾紛案件。
為正確適用法律、統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，市高院民一庭與市住建委、規(guī)土委相關(guān)部門協(xié)商，經(jīng)充分深入討論，就該類案件審理中的相關(guān)法律適用問(wèn)題，形成《北京市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及“3·17新政”的房屋糾紛案件若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱《紀(jì)要》）。
《紀(jì)要》明確，對(duì)于合同訂立后由于“3·17新政”的實(shí)施致使合同無(wú)法繼續(xù)履行的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。對(duì)于已經(jīng)過(guò)網(wǎng)簽的房屋買賣，原則上不認(rèn)為存在因“3·17新政”導(dǎo)致的履行障礙，但有相關(guān)證據(jù)表明履行存在政策障礙的，法院應(yīng)與相關(guān)行政主管部門核實(shí)后予以認(rèn)定。
同時(shí)，確有證據(jù)證明因“3·17新政”導(dǎo)致購(gòu)房出資的履約成本增加幅度較小，對(duì)當(dāng)事人履約能力不構(gòu)成嚴(yán)重影響的，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，當(dāng)事人一方以此要求解除合同的，不予支持。因繼續(xù)履行合同增加的購(gòu)房出資成本的承擔(dān)問(wèn)題，合同有約定的依合同約定，合同沒(méi)有約定或約定不明的，由購(gòu)買方承擔(dān)。合同能否繼續(xù)履行的判斷，法院應(yīng)綜合合同履行程度、成本增加比例、買受人資信情況等因素綜合進(jìn)行考量。
因“3·17新政”原因?qū)е潞贤獬螅鲑u人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買受人；當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持。開(kāi)發(fā)商將規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)辦公類用房出售給個(gè)人的，因“3·17新政”原因?qū)е略撋虡I(yè)辦公類用房買賣合同解除的，開(kāi)發(fā)商主張房屋貶值損失補(bǔ)償?shù)模挥柚С帧?/p>
買受人在“3·17新政”實(shí)施前已經(jīng)提起訴訟要求辦理房屋過(guò)戶登記，符合當(dāng)時(shí)的購(gòu)房政策條件，案件尚未審結(jié)的，對(duì)該房屋過(guò)戶登記法院可以支持。當(dāng)事人主張?jiān)?ldquo;3·17新政”相關(guān)政策出臺(tái)之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同，但不符合“3·17新政”后的購(gòu)房條件，請(qǐng)求判決繼續(xù)履行合同并辦理房屋過(guò)戶登記的，原則上不予支持。但如個(gè)案中確存在明顯利益重大失衡情形的，法院應(yīng)函詢相關(guān)行政主管部門意見(jiàn)予以確定。
買受人以出售己方名下房屋獲得購(gòu)房資金方式向賣房人購(gòu)買房屋，因“3·17新政”原因?qū)е缕錈o(wú)法出售房屋獲得資金。買受人以此為由請(qǐng)求不承擔(dān)對(duì)賣房人的違約責(zé)任，法院不予支持。
另外，法院應(yīng)加強(qiáng)對(duì)以虛假訴訟方式規(guī)避“3·17新政”的甄別與審查，準(zhǔn)確認(rèn)定當(dāng)事人間真實(shí)意圖。經(jīng)審查認(rèn)定構(gòu)成虛假訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法判決駁回當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，并依民事訴訟法相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
