近日，官方有關(guān)房地產(chǎn)供地制度改革的言論引來(lái)眾多討論。但是，改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)方的現(xiàn)狀并非一件易事，需要加大理論、法理研究和實(shí)踐探索力度。
日前，已有地方國(guó)土官員表示，有了新政策，還切盼“新規(guī)程”——規(guī)程是指導(dǎo)地方操作層面的指南，有了規(guī)程，地方才能有所適從。
多主體供應(yīng)
國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明15日表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
多年來(lái)，國(guó)有土地招拍掛出讓是商品房住宅土地的唯一來(lái)源，地方土地財(cái)政依賴(lài)房地產(chǎn)依賴(lài)土地招拍掛，熱點(diǎn)城市土地價(jià)格因稀缺性造成逐年上漲，房?jī)r(jià)也時(shí)常大幅波動(dòng)。
2017年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
所謂多主體供應(yīng)，其含義一是多主體供應(yīng)住房，其二即是多主體供應(yīng)住房土地。哪些主體能供應(yīng)居住用地？按照國(guó)土部描述的政策方向，盤(pán)活非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地將是兩個(gè)大渠道。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人上月曾介紹，北京進(jìn)一步引導(dǎo)和鼓勵(lì)全社會(huì)支持參與住房保障工作，不斷拓寬保障房籌集渠道，多主體供給，形成了廣泛合力。其中，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)利用自有用地建設(shè)保障房，加大政策支持力度，目前已建設(shè)約12萬(wàn)套。
克而瑞地產(chǎn)研究16日發(fā)文稱(chēng)，在城市更新過(guò)程中，原有大量的工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)物流用地使用權(quán)人的合法利益能夠保障，可以減少政府拆遷、收儲(chǔ)再出讓環(huán)節(jié)的社會(huì)矛盾，提高這些低效土地使用權(quán)人參與盤(pán)活存量土地二次利用的積極性，有效縮短土地供應(yīng)周期；與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以提前介入土地轉(zhuǎn)性開(kāi)發(fā)，降低土地成本，能夠起到平抑房?jī)r(jià)的積極作用。
但國(guó)企利用自有地建房的舉措也始終伴隨著爭(zhēng)議，其是否為新一輪的國(guó)企福利分房潮，各界人士對(duì)此還多有不同意見(jiàn)。
地方呼吁出臺(tái)細(xì)則
另外一個(gè)供應(yīng)主體——集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地建租賃房試點(diǎn)，目前官方僅限定于13個(gè)城市，業(yè)界對(duì)此舉能實(shí)際發(fā)揮的影響力存在一些疑問(wèn)。
克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的文章稱(chēng)，對(duì)于集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，此類(lèi)集體建設(shè)用地能夠進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)的主要是一些大城市的城中村和城鄉(xiāng)接合部村鎮(zhèn)土地，整體對(duì)市場(chǎng)的影響相對(duì)有限。
官方的表態(tài)已經(jīng)激發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)樓市供應(yīng)格局的諸多想象，但一個(gè)政策目標(biāo)和改革方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的“殺傷力”有多大，更有賴(lài)于其落地執(zhí)行情況，還需要相關(guān)部門(mén)出臺(tái)具體的、可實(shí)際操作的實(shí)施細(xì)則。
在15~16日召開(kāi)的全國(guó)國(guó)土工作會(huì)議期間，河北省石家莊市國(guó)土資源局局長(zhǎng)趙路新說(shuō)，完善基礎(chǔ)性土地制度，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度……這些改革舉措，解答了新時(shí)代國(guó)土人怎么干的問(wèn)題，舉棋定向，讓地方的同志們干事心里更有準(zhǔn)星。
但他同時(shí)提出，除了這種“新”，地方切盼的還有一條，那就是“新規(guī)程”；規(guī)程缺失，一些政策上頭開(kāi)了口子，部門(mén)政策又不協(xié)調(diào)，壓力釋放到一線國(guó)土資源部門(mén)，地方的同志就會(huì)苦不堪言。
浙江省杭州市國(guó)土資源局局長(zhǎng)謝建華也表示，目前，城市住房用地供應(yīng)單一，主要是公開(kāi)招拍掛出讓。下一步，要探索多種方式供應(yīng)，如協(xié)議出讓、行政劃撥等，而核心則是要厘清分類(lèi)，依據(jù)保障類(lèi)、市場(chǎng)類(lèi)、常租型進(jìn)行供應(yīng)，要探索住宅多結(jié)構(gòu)形式供應(yīng)。而非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，將能夠提供更多租賃住房給買(mǎi)不起房子的人居住。
國(guó)土部黨組書(shū)記孫紹騁16日也表示，對(duì)實(shí)現(xiàn)住宅用地多主體供應(yīng)，要進(jìn)一步加大理論、法理研究和實(shí)踐探索力度，以蹚出路子，制定出政策，爭(zhēng)取盡快展開(kāi)面上的工作。
